Huurbescherming voor verhuurde woning geen buitensporige last

De box 3-heffing over een verhuurde bovenwoning waarvoor huurbescherming geldt, is geen buitensporige last. Ook niet als het exploitatieresultaat voor die woning negatief is.

Een belastingplichtige heeft in 1997 een onroerende zaak bestaande uit een benedenwoning en een bovenwoning gekocht. De bovenwoning is ten tijde van de aankoop verhuurd. Omdat de huurster al voor 1 juli 1994 in de woning is gaan wonen (voor liberalisering van de huur), kan de huur niet worden verhoogd maar alleen geïndexeerd. Al eerder is door de Hoge Raad uitgemaakt dat de woningeigenaar de bovenwoning mag waarderen op de lagere waarde in het economisch verkeer in plaats van de op de WOZ-waarde in combinatie met de leegwaarderatio. Na verwijzing heeft Hof Arnhem-Leeuwarden vastgesteld dat die werkelijke waarde inderdaad lager is. Volgens het hof is de box 3-heffing over de waarde van de bovenwoning echter niet in strijd met art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM zoals door de eigenaar wordt gesteld. Ook is geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel.

Volgens de eigenaar is er sprake van een buitensporige last dan wel strijd met het gelijkheidsbeginsel omdat de forfaitaire heffing in box 3 over de waarde van de woning leidt tot een structureel negatief exploitatieresultaat met betrekking tot de bovenwoning. Door de huurbescherming kan hij de huur van de bovenwoning niet beëindigen en is de hoogte van de huurprijs beperkt, terwijl de onderhoudskosten en andere lasten hoger zijn.

Voor een inbreuk op art. 1 EP is volgens de Hoge Raad niet voldoende om te stellen dat het rendement van een onder de huurbescherming vallende verhuurde woning structureel beneden de 4% van het daarin geïnvesteerde bedrag blijft. Een gering beleggingsresultaat van verhuurde woningen komt tot uitdrukking in de waarde in het economisch verkeer van die woningen. Daarbij vindt box 3-heffing plaats over het voordeel uit het saldo van het geheel van bezittingen en schulden en niet over de opbrengst van één specifieke belegging.

Vast staat dat belastingplichtige al geruime tijd eigenaar van de bovenwoning is en ook ander vermogen heeft in box 3. Hij is geen bedrijfsmatig verhuurder. Ook wil hij de bovenwoning niet verkopen. De eigenaar wist, toen hij in 1997 de eigendom van de bovenwoning verkreeg, dat deze was verhuurd en dat de huurbescherming van toepassing was. Dit kon hij verdisconteren in de aankoopprijs. Door de aankoop heeft hij aanvaard dat hij de eigendom van de bovenwoning verkreeg met de daaraan verbonden beperkingen die het gevolg zijn van het verhuurd zijn daarvan, voor een mogelijk zeer lange periode. Deze beperkingen leiden als zodanig niet tot een negatief exploitatieresultaat en zijn in verband daarmee op zichzelf niet aan te merken als een individuele onevenredige last. Volgen de Hoge Raad is geen andere conclusie mogelijk dan dat de heffing in box 3 er niet toe leidt dat eigenaar aan een buitensporige last wordt blootgesteld.

Bron: HR 29-09-2017, nr. 16/01584 (ECLI:NL:HR:2017:2517); Hof Arnhem-Leeuwarden 23-02-2016, nrs. 15/00699 en 15/00700 (ECLI:NL:GHARL:2016:1476); HR 24-04-2015,nr. 15/01504 (ECLI:NL:HR:2015:1171)
Zie ook: Wederom de leegwaarderatio, BZ actueel 07-05-2015