Rechtbank Rotterdam, 28-03-2014, ECLI:NL:RBROT:2014:2175, 2262162 - CV EXPL 13-37968

Tijdens de comparitie van partijen hebben partijen overeenstemming bereikt over het einde van de huurovereenkomst per eind juli 2013 en een veroordeling van gedaagden tot betaling van de huur over de maanden april t/m juli 2013 (3 x € 511,50 per maand). Partijen hebben afgesproken dat ieder verder de eigen kosten draagt.

Het geschil waarover de partijen de kantonrechter hebben gevraagd om in het onderhavige vonnis nog een inhoudelijk oordeel te geven, is de eerste waarborgsom ad € 500,00 die door gedaagden is betaald aan hun voormalige verhuurder Wooncentraal Rotterdam Makelaar (hierna “WCR”). Dat gedaagden recht hebben op teruggave van de tweede waarborgsom ad € 500,00, die door gedaagden is betaald aan [eiser], en dit bedrag dus in mindering strekt op de toe te wijzen huurachterstand, staat tussen partijen niet ter discussie.

Niet in geschil tussen partijen is dat tussen WCR en gedaagden een (onder)huurovereenkomst is gesloten ingaande 1 juni 2010, met WCR als (onder)verhuurder en gedaagden als (onder)huurders. Uit hoofde van deze overeenkomst hebben gedaagden een borg betaald van € 500,00 aan WCR. WCR is op 5 juli 2011 failliet gegaan, waarna de (hoofd)huurovereenkomst tussen [eiser] en WCR is geëindigd door opzegging door de curator van WCR. Op grond van het bepaalde in artikel 7:269 BW heeft [eiser] van rechtswege de onderhuurovereenkomst tussen WCR en gedaagden voortgezet. Op 12 juni 2012 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten tussen [eiser] en gedaagden, met als ingangsdatum 1 januari 2012.

Gedaagden hebben zich op het standpunt gesteld dat [eiser] vanwege het faillissement van WCR opvolgend verhuurder is geworden, gelet op het bepaalde in artikel 7:269 BW. Concreet betekent dit dat de rechten en verplichten uit de huurovereenkomst van rechtswege zijn overgegaan op [eiser]. Tot de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst behoort ook het terugbetalen van de waarborgsom die gedaagden ooit aan WCR hebben betaald.

[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat het voortzetten van de huur in de zin van artikel 7:269 BW ‘slechts’ betekent dat hij per de einddatum van de hoofdhuurovereenkomst ‘in de positie’ is getreden van WCR, en dat gedaagden de huurders zijn geworden van [eiser]. Het voortzetten van de huurovereenkomst betekent uitdrukkelijk niet dat [eiser] als contractspartij (al dan niet met terugwerkende kracht) in de plaats treedt van WCR in de onderhuurovereenkomst. Net zoals [eiser] van gedaagden geen betaling kan afdwingen van de verschuldigde huurtermijnen tot de datum waarop de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd, kunnen gedaagden van [eiser] geen terugbetaling van de aan WCR betaalde waarborgsom vorderen. Gedaagden dienen zich daarvoor te wenden tot WCR, oftewel diens curator.

De kantonrechter oordeelt als volgt. In artikel 7:269 BW is bepaald dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen (hoofd)huurder en (hoofd)verhuurder wordt voortgezet door de (hoofd)verhuurder. In de wettekst is niet bepaald welke rechten en verplichtingen als gevolg van deze voortzetting overgaan naar de (hoofd)verhuurder. In artikel 7:226 BW, dat ziet op overgang van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst naar de verkrijger in geval van overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (bijvoorbeeld bij verkoop van een woning), is bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De Hoge Raad heeft in dit verband geoordeeld dat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder ook overgaat naar de nieuwe verhuurder (HR 23 mei 1924, NJ 1924 p. 829).

In de parlementaire geschiedenis van artikel 7:269 BW zijn geen aanwijzingen te vinden waaruit kan worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om de verplichtingen die ingevolge artikel 7:269 BW overgaan naar de (hoofd)verhuurder bij voortzetting van de (onder)huurovereenkomst zo beperkt uit te leggen dat daaronder niet de verplichting tot terugbetaling van een door de (onder)huurder betaalde waarborgsom valt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat naar analogie van artikel 7:226 BW bij voortzetting van een huurovereenkomst door de hoofdverhuurder ingevolge artikel 7:269 BW, de rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger, waaronder de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter ook meegewogen dat zowel [eiser] als WCR beroepsmatig woonruimte verhuren/verhuurden en in de (hoofd)huurovereenkomst tussen [eiser] en WCR expliciet bepaald is dat onderverhuur is toegestaan. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [eiser] gehouden is de waarborgsom die gedaagden aan WCR hebben betaald, aan gedaagden te vergoeden. Deze waarborgsom strekt derhalve in mindering op de huurachterstand van € 1.534,50. Per saldo zullen gedaagden worden veroordeeld om € 1.034,50 aan [eiser] te betalen.