Rechtbank Rotterdam, 01-11-2013, ECLI:NL:RBROT:2013:9143, 1417866

Aangesloten en volhard wordt bij hetgeen in voormeld tussenvonnis werd overwogen en beslist. Aan de orde is nog slechts de beoordeling van de vordering tot vergoeding van schade die [eiseres] stelt geleden te hebben door het mislopen van de huurharmonisatie.

Bij gebrek aan tegenbewijs komt in rechte vast te staan dat [gedaagde] sinds 11 september 2007 zijn hoofdverblijf niet meer heeft in de woning aan de [adres].

Voor toewijzing van een schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW is vereist dat er een causaal verband bestaat tussen de toerekenbare tekortkoming en de schade. De gestelde schade (de misgelopen huurharmonisatie) is niet als een direct gevolg te beschouwen van het in gebruik geven van het gehuurde aan derden, noch van het niet hebben van het hoofdverblijf van [gedaagde] in het gehuurde, maar is het gevolg van het niet opzeggen van de huurovereenkomst door [gedaagde] en het weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan [eiseres].

Centraal staat de vraag of [gedaagde] in de gegeven omstandigheden verplicht was de huurovereenkomst in of na september 2007 op te zeggen en aan (de rechtsvoorganger van) [eiseres] ter beschikking te stellen, omdat slechts in dat geval sprake kan zijn van een toerekenbare tekortkoming die vereist is voor het aannemen van de schadeplichtigheid van [gedaagde]. Een verplichting tot beëindiging van de huurovereenkomst en het weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan de verhuurder, kan op grond van goed huurderschap worden aangenomen in het geval de huurder door gewijzigde omstandigheden het gebruik van het gehuurde niet langer meer kan voortzetten op de oorspronkelijk overeengekomen wijze en voortzetting een onrechtmatig karakter gaat krijgen.

Op grond van artikel 7:213 BW dient de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Daartoe is te rekenen dat de huurder het gehuurde feitelijk gebruikt. Alleen dan immers kan hij op het gebruik toezicht houden en toezien op eventueel uit te voeren klein onderhoud en zo waardevermindering van het gehuurde voorkomen. Voorts volgt deze verplichting tot gebruik van het gehuurde uit het verbod om de woonruimte geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven (artikel 7:244 lid 1 BW).

Het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is echter niet, althans niet zonder meer, aan te merken als een tekortkoming, nu de huurovereenkomst geen bepaling die hiertoe verplicht bevat en dit niet voortvloeit uit artikel 7:213 BW. Of sprake is van een tekortkoming zal afhangen van bijkomende feiten en omstandigheden van het geval. Daartoe is onder meer te rekenen:

- de tijdsduur en frequentie van het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder;

-

de wijze van gebruik van het gehuurde gedurende de tijd waarin de huurder daar niet feitelijk verblijft;

-

de aard van de relatie tussen de huurder en de personen die het gehuurde gebruiken gedurende de afwezigheid van de huurder;

-

de aard van de huurovereenkomst, de schaarste en vraag naar dit soort woningen in de sociale sector en de bekendheid van de huurder hiermee.

De huurovereenkomst is in 1988 aangegaan met het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam (“GWR”), de rechtsvoorganger van [eiseres]. Ter wille van de leesbaarheid zal hieronder, het GWR aangeduid worden als haar rechtsopvolger, “[eiseres]”. Op grond van de overgelegde en niet betwiste inhoud van de correspondentie tussen partijen wordt de volgende feitelijke gang van zaken vastgesteld.

Gelet op de bovengenoemde feitelijke gang van zaken komt voldoende vast te staan dat [gedaagde], inmiddels gepensioneerd, sedert 2007, behoudens bij bezoeken aan zijn kinderen, niet meer verbleef in het gehuurde en dat hij samen met zijn echtgenote teruggekeerd is naar [land] alwaar hij ten minste een groot deel van het jaar verblijft in zijn woning te [plaats]. Daardoor heeft hij een onrechtmatige situatie laten ontstaan en voortduren waarin hij, wetende dat hij daarvoor geen toestemming had van [eiseres], na zijn vertrek naar [land], de woning aan zijn zoons heeft achtergelaten, terwijl hij wist of kon weten dat [eiseres] in het kader van de woningdistributie in de sociale sector, groot belang had bij het weer ter beschikking krijgen van deze schaarse zeskamerwoning waarnaar grote vraag bestaat. Onder deze omstandigheden is het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde onrechtmatig en ontstaat op grond van goed huurderschap de plicht die situatie te voorkomen, althans te beëindigen en de huurovereenkomst op te zeggen. Door dat niet te doen is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten.

Het gevolg van deze toerekenbare tekortkoming is dat [eiseres] het gehuurde niet al in 2007, maar pas na ontruiming in 2013 opnieuw heeft kunnen verhuren. [gedaagde] is dus aansprakelijk voor de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van het niet tijdig opzeggen van de huurovereenkomst in een situatie waarin dat geboden was. Die schade bestaat uit het verschil tussen het bedrag dat [eiseres] op grond van verhuur van de woning tegen de maximaal redelijke huurprijs had kunnen verkrijgen en het werkelijk van [gedaagde] ontvangen bedrag aan huur. [eiseres] heeft haar schade berekend in productie 20 bij dagvaarding over de periode van 1 oktober 2007 tot en met januari 2013, leidend tot een bedrag van € 21.241,60.

Bij die berekening is [eiseres] uitgegaan van de aanname dat de woning verhuurd zou zijn tegen de huur die mogelijk is gezien de maximale huurprijsgrens, die correspondeert met 155 punten conform het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde] heeft het gestelde en door [eiseres] onderbouwde puntenaantal en huurprijsgrens onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het verweer dat de door [eiseres] gehanteerde huurprijs “wel erg hoog is” kan niet als een toereikend verweer worden aangemerkt. Daarom wordt voor de beoordeling van de schadeomvang uit gegaan van de door [eiseres] gestelde huurprijzen.