Rechtbank Rotterdam, 20-09-2013, ECLI:NL:RBROT:2013:8763, 1417962 CV EXPL 13-5381
Rechtbank Rotterdam, 20-09-2013, ECLI:NL:RBROT:2013:8763, 1417962 CV EXPL 13-5381
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 20 september 2013
- Datum publicatie
- 10 januari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2013:8763
- Zaaknummer
- 1417962 CV EXPL 13-5381
Inhoudsindicatie
Verhuurder vordert op grond van artikel 7:295 lid 2 BW vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens, primair, dringend eigen gebruik (renovatie), subsidiair omdat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt en meer subsidiair omdat het belang van de verhuurder bij beëindiging groter is dan het belang van de huurder bij voortzetting.
Vordering wordt afgewezen, onder meer omdat renovatie plaats en functie van het gehuurde niet zal veranderen, van slecht huurderschap geen sprake is en in de belangenafweging het belang van huurder groter wordt geacht.
Uitspraak
zaaknummer: 1417962 CV EXPL 13-5381
uitspraak: 20 september 2013
in de zaak van
de naamloze vennootschap
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 januari 2013,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde:mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gemachtigde mr. A. de Fouw te Amsterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] ,
gevestigd te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. M.W.E. Evers,
gedaagde.
Partijen worden aangeduid als [eiseres], [gedaagde 1] en [gedaagde 2]; [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tezamen als Huurder.
Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
de dagvaarding d.d. 28 januari 2013;
de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 1], tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 2];
het tussenvonnis waarin een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen;
de pleitaantekeningen zijdens [eiseres] en zijdens [gedaagde 1];
de overige overgelegde bescheiden.
De feiten
1.1. Met ingang van 1 november 1999 is (de rechtsvoorgangster van ) [eiseres] met Huurder een huurovereenkomst winkelruimte aangegaan voor een periode van 15 jaar betreffende het pand staande en gelegen aan de [adres], bestaande uit de kelder en gedeeltes van de begane grond alsmede de tweede tot en met de vierde verdieping, alsmede het achtergelegen expeditie hof aan het [straat] te [plaats].
1.2. Art 1.4 van de huurovereenkomst bepaalt;
“
Indien huurder een gedeelte van de gehuurde ruimte wil laten gebruiken voor een andere bestemming dan hiervoor aangegeven verplicht huurder zich uiterlijk één maand voor aanvang van dat gebruik aan verhuurder een nauwkeurige opgave te verstrekken van de gewenste bestemming, de exacte locatie en het aantal vierkante meters van de afwijkende bestemming.
Verhuurder zal haar toestemming voor de afwijkende bestemming niet dan op redelijke gronden weigeren Als redelijke grond zal in elk geval aangemerkt worden wanneer de afwijkende bestemming
- -
-
de beleggingswaarde aantast;
- -
-
horeca (anders dan lunchroom annex café),… betreft;
- -
-
meer dan 10 % van de oppervlakte van de winkelruimte beslaat;
- -
-
gezamenlijk met alle eventuele andere afwijkende bestemmingen meer dan 35% van de oppervlakte van de winkelruimte beslaat
1.3. [gedaagde 2] was tot 11 juni 2010 aandeelhouder van [gedaagde 1]. Huurder maakte deel uit van een concern dat o.a. winkels (boekhandels) exploiteerde, maar ook een groothandel voor studieboeken en een uitgeverij.
Op 11 juni 2010 heeft [gedaagde 2] haar boekhandelsactiviteiten overgedragen aan [X BV]
1.4. Op 27 maart 2012 is [X BV] failliet verklaard.
[gedaagde 1], een werkmaatschappij van [X BV], is verkocht aan [Y], die op haar beurt de aandelen heeft ondergebracht in [Z]
1.5. Er heeft nimmer overdracht door [gedaagde 2] van huurrechten en verplichtingen aan [X BV] plaats gevonden.
1.6. Bij brieven van 26 maart 2012 en 23 maart 2012 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2014 wegens
-
dringend eigen gebruik, welk gebruik gelegen is in een ingrijpende renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden uitgevoerd;
-
het gegeven dat de bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt;
-
het gegeven dat de belangen van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst moet prevaleren ten opzichte van de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
1.7. [gedaagde 1] heeft niet ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst.
1.8. Er zijn plannen om direct aansluitend aan het gehuurde te realiseren: “Forum Rotterdam”, een project waarbij aan het bestaande ABN Amro bankgebouw een multifunctionele transparante kubus wordt toegevoegd met 35.000 m2 winkels, 3.000 m2 horeca, 2.000 m2 cultuur, 15.000 m2 kantoren , een hotel met 150 kamers en 100 appartementen.
De vordering in conventie
2.1. [eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eiseres] en Huurder met betrekking tot het gehuurde zal eindigen, vast te stellen op 31 oktober 2014, althans op een nader in goede justitie te bepalen datum;
Huurder, althans [gedaagde 1] te veroordelen het gehuurde uiterlijk op 31 oktober 2014, althans op een nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, te ontruimen, met al het hare en de haren,(mogelijke) onderhuurders of gebruikers inbegrepen en leeg en ontruimd aan [eiseres] ter beschikking te stellen, zulks met machtiging van [eiseres] om de ontruiming op kosten van gedaagden zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
Huurder te veroordelen in de kosten van de procedure, alsmede de nakosten.
Aan haar vorderingen heeft [eiseres] het volgende ten grondslag gelegd.
[eiseres] wenst de huurovereenkomst te beëindigen omdat zij een renovatie wenst door te voeren welke niet uitvoerbaar is bij instandhouding van de overeenkomst. Er zal daarbij namelijk ook sprake zijn van wijziging van plaats en/of functie van het gehuurde. Dat laatste onderbouwt [eiseres] door erop te wijzen dat in plaats van het gehuurde een nieuwere, grotere winkelruimte zal worden gerealiseerd met een totaal andere uitstraling en indeling. Naar verwachting zal de renovatie tenminste 12 maanden duren. De renovatie is noodzakelijk vanwege de ontwikkelingen in de omgeving van het pand die direct van invloed zijn op het gehuurde. Immers Forum sluit direct aan op het gehuurde en heeft ook gevolgen voor de bevoorrading van het gehuurde. Het expeditie hof, via welke het gehuurde thans wordt bevoorraad, zal verdwijnen en een nieuwe ondergrondse expeditie onder het gehuurde zal worden gerealiseerd op niveau -1 of -2. Daarnaast zal het gehuurde op de begane grond en de eerste verdieping worden uitgebreid, hetgeen erop neerkomt dat de huidige 5288 m2 wordt uitgebreid met 700 m2. Die toename is noodzakelijk om aan de huidige vraag naar winkels met een groot oppervlak te kunnen voldoen en aldus concurrerend te blijven, ook gelet op de komst van het Forum.
De renovatie is ook bouwkundig noodzakelijk. In dit verband wijst [eiseres] op een door haar overgelegd expertiserapport. Het gehuurde is verouderd en sluit niet meer aan bij de eisen die aan winkelvastgoed worden ingesteld bijvoorbeeld voor wat betreft duurzaamheid. Bepaalde onderdelen zijn verouderd en grootschalige renovatie/vervanging is noodzakelijk.
De omvang en noodzaak van de renovatie blijkt ook uit de kosten die ermee gemoeid zijn: €3.793.562 en daarnaast nog de kosten van nieuwbouw ad €1.686.000,-.
[eiseres] verwacht dat de renovatie ook een positief effect zal hebben op het rendement, omdat er een waarde sprong van € 28.000.000 zal plaatsvinden, zodat er ook een bedrijfseconomische reden is om de dringende noodzaak eigen gebruik aan te nemen.
[eiseres] stelt voorts dat zij slechts wenst te investeren in een huurder die haar verplichtingen nakomt. [eiseres] stelt dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals dat een goed huurder betaamt. [gedaagde 1] heeft een aanzienlijk deel van het gehuurde onderverhuurd aan [A], aan [B] en aan [C]. [A] gebruikt 565m2, derhalve meer dan 10% en [C] 528 m2 voor de verkoop van cd’s en dvd’s. Op de derde verdieping staat 125m2 leeg. Onder de “[B]” formule, die gevoerd wordt door [B] B.V. ,worden tweedehands boeken verkocht, hetgeen afbreuk doet aan het imago van kwaliteitsboekhandel van [gedaagde 1] van weleer en dat niet strookt met de oorspronkelijke bedoelingen van partijen, mede nu de verkoop van tweedehands artikelen de beleggingswaarde van het gehuurde aantast.
Toestemming voor de onderverhuur welke in totaal 56,2 % van het gehuurde beslaat, is nimmer gevraagd. Gelet op de omvang van de onderhuur wordt art. 15 van de huurovereenkomst overtreden.
Voorts meent [eiseres] dat de financiële basis van [gedaagde 1], die de winkel feitelijk exploiteert, zodanig zwak is dat voortzetting van de huurovereenkomst na oktober 2014 niet van [eiseres] gevergd kan worden. In dit verband wijst zij erop dat de boekhandel branche sowieso onder druk staat, [X BV] recentelijk failliet is gegaan en [gedaagde 1] is overgegaan naar het onervaren [Y]. De financiële status van [Y] is ook zwak, gelet op het feit dat uit haar geconsolideerde winst- en verliesrekening blijkt dat het verlies over 2012 bedraagt €1.482,657.
Hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd met betrekking tot de renovatie en het goed huurderschap dient ook meegenomen te worden indien het komt tot een belangenafweging, zo voert zij aan.
[gedaagde 2] heeft volgens haar überhaupt geen belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, nu [gedaagde 1] al lang geen onderdeel van [gedaagde 2] meer uitmaakt.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn als sinds maart/april 2012 bekend met de opzegging, zodat zij ruim te tijd hebben om een andere winkelruimte te zoeken. Het was ook aan [Y] bekend op het moment dat zij de aandelen in [gedaagde 1] verwierf, dat [eiseres] de overeenkomst niet wenste voort te zetten.
Nu de winkel inmiddels ook niet meer de naam [gedaagde 1] draagt, is van goodwill ter plaatse geen sprake.
De aandeelhouder van [gedaagde 1], [Y], een investeringsfonds heeft als doel een slecht lopend bedrijf op te kopen om dat vervolgens met een flinke winst te verkopen, waarbij met de belangen van andere stakeholders zoals de verhuurder geen rekening wordt gehouden.
Tot slot benadrukt [eiseres] gemotiveerd haar belang bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaring.