Home

Rechtbank Overijssel, 22-07-2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1576, C/08/139757 / KG ZA 13-199

Rechtbank Overijssel, 22-07-2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1576, C/08/139757 / KG ZA 13-199

Gegevens

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
22 juli 2013
Datum publicatie
25 juli 2013
ECLI
ECLI:NL:RBOVE:2013:1576
Zaaknummer
C/08/139757 / KG ZA 13-199

Inhoudsindicatie

In de huurovereenkomst ligt een exploitatieplicht besloten. Van gedaagde kan in redelijkheid naleving van de exploitatieplicht tot het einde van de huurovereenkomst worden gevorderd, nu de gestelde verlieslijdendheid niet voldoende aannemelijk is geworden. Ook indien wel sprake zou zijn van verlieslijdendheid, zouden daaraan onvoorziene omstandigheden in de zin van 6:258 BW ten grondslag moeten liggen, alvorens hierin een reden gelegen zou kunnen zijn om gedaagde te ontheffen uit de op haar rustende exploitatieplicht. Daarvan is in casu geen sprake. Eén van de belangrijkste exterme factoren voor de slechte situatie waarin het filiaal terecht gekomen is, namelijk de leegstand in het winkelcentrum en daarmee gepaard gaande teruglopende bezoekersaantallen, was ook al aanwezig ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2008, toen ook reeds sprake was van de economische crisis. Dat de verwachtingen van gedaagde destijds gunstiger waren dan de werkelijkheid heeft laten zien, is een inschatting die valt onder het ondernemersrisico van gedaagde en kan niet worden afgewenteld op eiser als verhuurder.

Uitspraak

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/139757 / KG ZA 13-199

datum vonnis: 22 juli 2013 (fs)

Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Eazy Hair Holland B.V.,

gevestigd te Loon op Zand en kantoorhoudende te ‘s-Hertogenbosch,

eiseres,

verder te noemen Eazy Hair,

advocaat: mr. C.J.W. Henderson te’s-Hertogenbosch,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Elsinvest B.V.,

gevestigd te Heerhugowaard,

gedaagde,

verder te noemen Elsinvest,

advocaat: mr. drs. J. Ph. van Lochem te Amsterdam.

1 Het procesverloop

1.1

Eazy Hair heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.

1.2

De zaak is behandeld ter terechtzitting van 8 juli 2013. Ter zitting zijn namens Eazy Hair verschenen de heer [R], manager expansie en operatie, bijgestaan door

mr. C.J.W. Henderson en namens Elsinvest de heer [P], vastgoedmanager, bijgestaan door mr. drs. J. Ph. van Lochem.

1.3

De standpunten zijn toegelicht aan de hand van pleitnota’s en (van te voren aan de wederpartij en aan de voorzieningenrechter toegezonden) producties.

1.4

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1

Eazy Hair huurt ten behoeve van de exploitatie van één van haar kapsalons van Elsinvest een winkelruimte in het winkelcentrum Irenepromenade te Enschede. De huur is aangegaan voor vijf jaar, eindigend op 31 oktober 2014.

2.2

In de huurovereenkomst is in artikel 1.3 bepaald dat:

Het gehuurde door of vanwege de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kapsalon, binnen de formule en onder de handelsnaam ‘Brainwash’.

2.3

In artikel 9.7 van de huurovereenkomst is bepaald:

In afwijking van 6.4 algemene bepalingen zal huurder het in het gehuurde door hem uitgeoefende bedrijf voor publiek geopend houden gedurende de tijden en op de dagen die door de verhuurder zijn vastgesteld binnen de door het bevoegde gezag voorgeschreven openingstijden. De openingstijden worden aan de huurder bekend gemaakt. Verhuurder bepaalt de openingstijden in overleg met de winkeliersvereniging indien deze aanwezig is.

2.4

Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, (hierna: de algemene bepalingen) volgens het model dat in augustus 2008 door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is vastgesteld en op 20 augustus 2008 is gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 67/2008. In deze algemene bepalingen is onder meer in artikel 6.1 het volgende bepaald:

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)

2.5

In artikel 9.7 van de algemene bepalingen is – voor zover hier van belang – bepaald:

Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:

- Indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat ten minste gedurende de door verhuurder na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. (…)

2.6

In artikel 34 van de algemene bepalingen is bepaald:

Indien de huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.

2.7

Bij brief van 20 december 2013 heeft Eazy Hair de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2014. Het in die brief tevens gedane voorstel tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst is door Elsinvest bij brief van 9 januari 2013 van de hand gewezen. De beëindiging per 31 oktober 2014 is door Elsinvest wel geaccepteerd. Tevens heeft Elsinvest Eazy Hair gewezen op het bestaan van een exploitatieverplichting en heeft zij Eazy Hair aangezegd boetes te zullen gaan vorderen indien deze exploitatieverplichting niet wordt nagekomen. Hoewel Eazy Hair het bestaan van de exploitatieverplichting betwist heeft zij de exploitatie van de kapsalon vooralsnog voortgezet.

3 Het geschil

3.1

Eazy Hair vordert haar bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te ontheffen uit de beweerdelijk op haar rustende exploitatieverplichting, althans de aan de gepretendeerde exploitatieverplichting gekoppelde boete te matigen tot nihil. Tevens vordert Eazy Hair Elsinvest te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten en, in geval van betekening van het vonnis, de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening.

3.2

Eazy Hair stelt daartoe - samengevat weergegeven - dat er voor Eazy Hair geen exploitatieverplichting bestaat, aangezien dit noch uit de tekst van de algemene bepalingen, noch uit de tekst van de huurovereenkomst volgt. Easy Hair baseert dit op de omstandigheid dat Elsinvest geen openingstijden heeft vastgesteld. Aangezien er geen exploitatieverplichting is, wordt er door Eazy Hair geen boete verbeurd in het geval zij de kapsalon zal sluiten. Indien toch van het bestaan van een exploitatieverplichting moet worden uitgegaan, kan zij daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden gehouden, aldus Eazy Hair. De reden daarvoor is dat de kapsalon al vanaf 2009 grote verliezen lijdt en dat de verliezen alleen maar groter worden. Hoewel het concern van Eazy Hair bestaat uit ongeveer 150 kapsalons, kan het verlies van het filiaal in Enschede niet worden opgevangen door de resultaten van andere filialen, aangezien het gehele concern verlies lijdt. Het concern moet kostenbesparende maatregelen nemen en reorganiseren om de werkgelegenheid van haar werknemers veilig te stellen. Eazy Hair wijt de verliezen van het Enschedese filiaal voor een belangrijk deel aan externe factoren waarop zij geen invloed heeft gehad of heeft kunnen hebben, onder meer aan het aanzien van het winkelcentrum en de daarmee verband houdende leegstand en teruglopende bezoekersaantallen. Eazy Hair stelt, onder verwijzing naar jurisprudentie, dat van haar als huurder onder deze onvoorziene omstandigheden niet verwacht kan worden een verliesgevende onderneming te exploiteren. Het grote financiële belang van Eazy Hair als huurder bij ontheffing van de exploitatieplicht dient in haar ogen zwaarder te wegen dan het belang van Elsinvest als verhuurder bij handhaving van de exploitatieplicht. Aangezien Eazy Hair de huur zal voldoen tot aan het einde van de huurperiode, is volgens Eazy Hair het enige belang van Elsinvest bij handhaving van de exploitatieplicht gelegen in het feit dat de winkelruimte die Eazy Hair van haar huurt een tijd leeg zal staan. Omdat de kapsalon een relatief klein vloeroppervlak heeft, zal in de visie van Eazy Hair de sluiting van de kapsalon de reeds bestaande ernstige leegstand in het winkelcentrum niet substantieel verergeren en dus niet leiden tot (verdere) waardevermindering van het onroerend goed van Elsinvest.

3.3

Elsinvest voert daartegen verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

3.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

5 De beslissing