Home

Rechtbank Noord-Nederland, 20-06-2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:2176, 6046795 CV EXPL 17-4196

Rechtbank Noord-Nederland, 20-06-2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:2176, 6046795 CV EXPL 17-4196

Gegevens

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
20 juni 2017
Datum publicatie
20 juni 2017
ECLI
ECLI:NL:RBNNE:2017:2176
Zaaknummer
6046795 CV EXPL 17-4196

Inhoudsindicatie

Aardbevingskamer. Waardedaling woning bij verkoop.

Uitspraak

vonnis

Afdeling privaatrecht

Locatie Assen

zaaknummer / rolnummer: 6046795 / CV EXPL 17-4196

Vonnis van de kantonrechter van 20 juni 2017

in de zaak van

1 [eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisers, hierna samen in mannelijk enkelvoud: [eiser],

gemachtigde mr. M. Schuring te Groningen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NEDERLANDSE AARDOLIE MAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Assen,

gedaagde, hierna: NAM,

gemachtigde mr. R. van Tricht te Amsterdam.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-

het tussenvonnis van 26 oktober 2016;

-

de bij B16 formulier van 16 januari 2017 door [eiser] ten behoeve van de comparitie in

het geding gebrachte productie;

-

het proces-verbaal van comparitie van 3 april 2017;

-

het op de comparitie uitgesproken mondelinge vonnis waarbij de handelskamer de zaak ter

verdere behandeling heeft verwezen naar de kantonrechter.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij Koninklijk Besluit van 30 mei 1963 is aan de rechtsvoorgangster van NAM de concessie verleend gas te produceren uit het Groningenveld. Het Groningenveld bevindt zich onder de gemeenten Appingedam, Bedum, Delfzijl, Eemsmond, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum, Menterwolde, Slochteren, Oldambt, Pekela, Ten Boer, Veendam en een stukje Bellingwedde en Haren.

2.2.

NAM en haar rechtsvoorgangster produceren sinds de concessieverlening gas uit het Groningenveld. Deze gasproductie veroorzaakt bodemdaling en aardbevingen.

2.3.

[eiser] is eigenaar geweest van de woning [te Schildwolde] (hierna: de woning). De woning is gelegen boven het Groningenveld, in het gebied waar zich als gevolg van gaswinning door NAM aardbevingen voordoen.

2.4.

[eiser] heeft in 2011 opdracht gegeven aan een makelaar tot verkoop van de woning. De vraagprijs bedroeg aanvankelijk € 225.000,00. De woning is op 8 september 2014 verkocht voor een prijs van € 175.000,00.

2.5.

[eiser] is van mening dat de verkoopprijs door de gevolgen van de gaswinning lager is dan hij zou zijn geweest zonder de met de gaswinning samenhangende problematiek. Daarom heeft hij NAM aansprakelijk gesteld voor de waardevermindering en om schadevergoeding verzocht.

2.6.

NAM heeft vervolgens in het kader van de door haar opgestelde waarderegeling een taxatierapport laten opmaken met betrekking tot de woning. In hun definitieve rapport, gedateerd 16 september 2015, adviseren de taxateurs de waardedaling als gevolg van de effecten van het aardbevingsrisico, zoals bedoeld in de waarderegeling vast te stellen op een schadebedrag van € 0,00.

De taxateurs zijn tot dit advies gekomen door eerst te beoordelen of de verkoopprijs van de woning binnen de plaatselijke markt (het risicogebied) marktconform was door te vergelijken met een aantal referentietransacties ter zake van met de woning vergelijkbare woningen (referentiewoningen) binnen het risicogebied. Daarna hebben zij de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen 25 januari 2010 (drie jaar voordat de minister in zijn brief van 25 januari 2013 aan de Tweede Kamer naar aanleiding van de aardbeving bij Huizinge nieuwe risico-inzichten bekend maakte) en 8 september 2014 vergeleken met de hypothetische situatie dat de woning in een referentiegebied zou staan waar geen sprake is van aardbevingsproblematiek. Hierbij is de aanname gedaan dat een negatieve afwijking van de ontwikkeling van huizenprijzen in het risicogebied ten opzichte van die in de referentiegebieden wordt veroorzaakt door aardbevingen. Binnen de referentiegebieden is vervolgens gekeken naar de waardeontwikkeling van een groot aantal referentiewoningen. De taxateurs komen op basis van hun onderzoek tot de conclusie dat de gerealiseerde verkoopprijs binnen het risicogebied marktconform is en dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied niet negatiever is dan die ontwikkeling zou zijn geweest in de referentiegebieden.

2.7.

In reactie op een conceptversie van de onder 2.6. bedoelde taxatie heeft [eiser] een taxatierapport van de heer E.E. Linker aan de onder 2.6 bedoelde taxateurs doen toekomen. In zijn rapport van 17 maart 2014 noemt Linker het feit dat de woning in het aardbevingsgebied ligt een factor die "zeker zijn effect (zal) kunnen hebben op de uiteindelijke verkoopopbrengst en verkooptijd".

2.8.

[eiser] heeft bij brief van 4 februari 2016 aan NAM bericht het oneens te zijn met de taxatie van 16 september 2015. Daarbij heeft hij in het bijzonder gewezen op de totale verwervingssom ter zake van de woning in 2007/2008 van rond de € 225.000,00 en het aardbevingsimago van de regio. [eiser] heeft vervolgens opdracht gegeven aan makelaar-taxateur ing. H. Enting om de woning te taxeren. Het door Enting opgestelde rapport van 26 februari 2016 bevat onder meer de volgende passages:

Waardepeildatum : 8 september 2014

(…)

C. DOEL VAN DE TAXATIE

Het vaststellen van de marktwaarde in volle eigendom waarbij de gevolgen van de recente aardbevingen alsmede de invloed van het toegenomen risico op meer krachtiger aardbevingen zijn weggedacht.

D. WAARDERING

Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:

- marktwaarde : € 196.500,=

(…)

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1. Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

- objectvergelijking

kantonrechter: vervolgens zijn in het rapport drie transacties beschreven die alle zien op een

woning in Schildwolde.

(…)

N. NADERE MEDEDELINGEN

Taxatie is bedoeld om de waarde te bepalen ten tijde van verkoop in 2014. Woning is destijds verkocht voor € 175.000,=. De gerealiseerde koopsom van het object is, gezien soortgelijke objecten in de omgeving, aan de lage kant.

3 Het geschil

4 De beoordeling

5 De beslissing