Rechtbank Limburg, 28-10-2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:8277, 2417270 CV EXPL 13-8766

Op basis van wat partijen hebben aangevoerd, betwist en onderbouwd met producties, vindt de kantonrechter dat van het volgende kan worden uitgegaan, als achtergrond van het geschil in kort geding:

-

[gedaagde] huurt tot en met 31 december 2013 van NSI bedrijfsruimten op niveau -1 van het winkelcentrum ‘t Loon in Heerlen, Apollolaan 29 - 31, tegen een huurprijs van € 2.253,93 per maand exclusief voorschot servicekosten en BTW en exclusief promotiekosten van € 168,99 per maand;

-

[gedaagde] heeft met toestemming van NSI het gehuurde deels onderverhuurd aan [naam] du Chef ’t Loon;

-

begin december 2011 heeft zich onder winkelcentrum ’t Loon een grote grondverzakking voorgedaan, een zogenaamde sinkhole, als gevolg van mijnbouwactiviteiten door derden in het verleden, waarna op last van de gemeente Heerlen het winkelcentrum tijdelijk is gesloten en voor een deel gesloopt;

-

in februari 2012 is het winkelcentrum weer opengegaan voor publiek.

-

NSI heeft vervolgens aan kleine huurders in het winkelcentrum huurkorting gegeven, ook aan de onderhuurder van [gedaagde];

-

in augustus 2012 is de exploitatie van de slagerij door [gedaagde] gestaakt. De exploitatie is met toestemming van NSI beperkt tot de Bufkesformule;

-

[gedaagde] heeft bij brief van 13 december 2012 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2013;

-

in de zomer van 2013 is gestart met de herbouw van het gesloopte gedeelte van het winkelcentrum;

-

[gedaagde] heeft in de zomer van 2013 verzocht de winkel te mogen sluiten op het moment dat Jumbo haar deuren zou sluiten. Jumbo is een supermarkt die zich eveneens op -1 niveau van het winkelcentrum bevond. De huurovereenkomst met Jumbo is middels opzegging door Jumbo geëindigd op 30 september 2013;

-

bij brief van 5 september 2013 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 30 september 2013. [gedaagde] verwijt NSI dat zij aansprakelijk is voor de gevolgen van de sinkhole in een deel van het winkelcentrum, dat NSI niet voortvarend genoeg heeft gezocht naar een oplossing voor de situatie waarin huurders verkeerden en dat de herbouwactiviteiten overlast veroorzaken. Subsidiair acht [gedaagde] zich gerechtigd de exploitatie en huurbetalingsplicht op te schorten.

NSI heeft niet ingestemd met de buitengerechtelijke ontbinding en bestrijdt dat [gedaagde] zo’n opschortingsrecht heeft.

NSI stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] niet “zo maar” kan stoppen met de exploitatie. Op [gedaagde] rust volgens NSI contractueel gezien (zie art.6.1 en 6.4. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) en wettelijk gezien (zie artikel 7:213 BW) een exploitatieverplichting, waaraan NSI [gedaagde] wenst te houden.

Kort weergegeven houdt de vordering van NSI in om [gedaagde]:

-

te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van het vonnis het gehuurde behoorlijk te exploiteren en voor het publiek geopend te houden tot en met 31 december 2013, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan;

-

te veroordelen om binnen 7 dagen na dagtekening van het vonnis een boete te betalen wegens het niet exploiteren van het gehuurde, van € 250,00 per dag vanaf 30 september 2013 tot het moment waarop weer tot he exploitatie wordt overgegaan;

-

te veroordelen om binnen 7 dagen na dagtekening van het vonnis te betalen de huurbetalingsachterstand (oktober 2013) van € 2.434,46 exclusief BTW, te vermeerderen met de contractuele boeterente van € 300,00 per maand per betaalperiode vanaf 1 oktober 2013 tot het moment van algehele betaling;

-

te veroordelen in de kosten van dit geding.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering:

-

[gedaagde] verwijt NSI dat zij als verhuurder aansprakelijk is voor de financiële gevolgschade met betrekking tot de sinkhole - volgens [gedaagde] een gebrek in de zin van de wet - in een deel van het winkelcentrum, dat zij (NSI) niet voortvarend genoeg heeft gezocht naar een oplossing voor de situatie waarin huurders verkeerden en dat de herbouwactiviteiten overlast veroorzaken;

-

[gedaagde] is van mening dat het gehuurde inclusief de bijkomende voorzieningen van het winkelcentrum niet conform de overeengekomen bestemming kan worden gebruikt, waardoor NSI tekort schiet in de op haar als goed verhuurder rustende verplichtingen;

-

na de sinkhole en de tijdelijke sluiting van het winkelcentrum, kent het winkelcentrum een forse daling van het aantal bezoekers en [gedaagde] heeft door de teruggang van bezoekers ruim € 800.000,00 omzet misgelopen (100.000 minder klantcontacten);

-

niveau-1 was altijd hoofdzakelijk bedoeld als “food”-afdeling, met winkeliers als: vishandel [naam vishandel], Bakkerij Stevens (opgevolgd door “Stevens II”, Limburgs Bakhoes), Jumbo, Rousseau Chocolade, Bistro Stairs en [gedaagde]. Daarnaast waren nog gevestigd op -1: Taste, Hendriks Bloemen en Kado van Bo;

-

kort na de verzakking in december 2011 heeft vishandel [naam vishandel] het niet meer gered en is deze winkelunit gesloten en nooit meer geopend. Bakkerij Stevens en Limburgs Bakhoes zijn ongeveer een jaar geleden gefailleerd en ook die winkelruimte is nooit meer ingevuld. Jumbo heeft haar deuren na opzegging op 14 september 2013 gesloten;

-

Rousseau Chocolade is notabene door tussenkomst van NSI per 8 oktober 2013 verhuisd naar niveau 0, de voormalige ruimte van Rousseau op -1 ligt leeg en wordt niet nader ingevuld. Taste heeft het na december 2011 ook niet echt meer gered. Bistro Stairs heeft notabene met toestemming van NSI de exploitatie van de lunchroom met “buitenterras” per 1 oktober 2013 mogen “opschorten” en exploiteert sindsdien op niveau 0, met de uitdrukkelijke toestemming van NSI om een nieuwe, met [gedaagde] concurrerende broodjesverkoop op niveau 0 te beginnen.

-

NSI meet dus ook nog eens met twee maten: Rousseau en Bistro Stairs worden niet tot 31 december 2013 gehouden aan de exploitatieverplichting op -1, [gedaagde] wel, in een entourage van leegstand, een sfeer van gesloten rolluiken en een verpauperde aanblik op niveau-1, aldus [gedaagde];

-

[gedaagde] meent daarom dat van haar niet verlangd kon/kan worden de exploitatie daar op -1 voort te zetten.