Rechtbank Gelderland, 31-05-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:3326, C/05/304068 / HA ZA 16-305
Rechtbank Gelderland, 31-05-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:3326, C/05/304068 / HA ZA 16-305
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 31 mei 2017
- Datum publicatie
- 27 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2017:3326
- Zaaknummer
- C/05/304068 / HA ZA 16-305
Inhoudsindicatie
Niet van de grond gekomen bouwproject ten behoeve van de Hervormde Gemeente Nijkerk met onder meer zorgappartementen. Einde samenwerkingsovereenkomst. Haalbaarheidsfase niet afgerond.
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/304068 / HA ZA 16-305 / 17 / 823fh
Vonnis van 31 mei 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
QAMP PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Ugchelen, gemeente Apeldoorn,
eiseres,
advocaat mr. J.M. Heikens te Arnhem,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te Nijkerk,
gedaagde,
advocaat mr. B.H.M. Karens te Ede Gld.
Partijen zullen ook hierna weer QaMP en HGN genoemd worden.
1 Procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit het vonnis in het incident van 29 maart 2017 en de daarin genoemde gedingstukken, waarbij tevens vonnis is bepaald in de hoofdzaak.
2 Feiten
HGN is (een zelfstandig onderdeel van) een kerkgenootschap als bedoeld in artikel 2:2 BW. Het wordt vertegenwoordigd door het College van Kerkrentmeesters (verder te noemen: het CvKR, in de stukken ook aangeduid als: CKR).
QaMP houdt zich bezig met de ontwikkeling van bouwprojecten. Directeur van QaMP is [naam 1] .
Partijen zijn in of omstreeks 2013 met elkaar en met de burgerlijke gemeente Nijkerk (verder: de gemeente) in onderhandeling getreden over de ontwikkeling van een bouwproject op een perceel grond in de wijk Corlaer te Nijkerk, dat eigendom is van de gemeente. Beoogd wordt een gebouw met ruimten voor kerkelijke activiteiten, appartementen met een kerkelijke/diaconale bestemming en woon/zorgappartementen (verder: het gebouw).
De gemeente deelt op 16 juli 2013 per e‑mail aan het CvKR en QaMP mee, voor zover hier van belang:
“• De gemeente is bereid om met de partijen die nu aan tafel zitten na te denken over een herontwikkeling/alternatieve invulling van onderhavige locatie De Terrassen. We hebben ambtelijk de ruimte om open het gesprek in te gaan en een alternatieve invulling te faciliteren.
• De financiële uitgangspunten zijn als volgt:
◦ Voor maatschappelijke doeleinden geldt een grondprijs van € 160,- per m2
◦ Voor zorgeenheden houden we de grondprijs van ruim € 15.000 per eenheid/woning aan”
Partijen hebben in een akte van 24 januari 2014 een tussen hen gesloten overeenkomst vastgelegd (verder: de overeenkomst). De tekst van de overeenkomst luidt, voor zover hier van belang:
“Artikel 1. Opdracht
College van kerkrentmeesters draagt de ontwikkeling van 300 m2 oppervlakte en circa18-22 wooneenheden in de wijk Corlaer bekend onder de naam De Terrassen in de gemeente Nijkerk op aan QaMP, welke de opdracht aanvaardt.
Partijen treden met elkaar in overleg over een aanpassing van de opdracht indien:
• Zich wijzigingen voordoen in de uitgangspunten of omstandigheden die ten grondslag liggen aan de opdracht
• Een behoorlijke vervulling van de opdracht extra werkzaamheden vereist.
Artikel 2. De haalbaarheidsfase
Op basis van het vigerende bestemmingsplan, alsmede het Programma van Eisen van College van Kerkrentmeesters start QaMP de haalbaarheidsfase.
In het kader van de haalbaarheidsstudie zullen in ieder geval de volgende activiteiten worden verricht:
• Het opstellen van een (globaal/ruimtelijk) Programma van Eisen
• Het vervaardigen van een schetsontwerp
• Voor het opstellen van een schetsontwerp wordt een architect ingeschakeld. De keuze van de architect wordt in overleg met het College van Kerkrentmeesters gedaan.
• QaMP doet een voorstel voor één of meer architecten in de initiatief fase
• De keuze van de architect is afhankelijk van het houwconcept. In dit geval kan het ook zijn dat QaMP een bouwmethodiek (zorgmodel) kan toepassen waarna we in een later stadium een architect kiezen.
• Onderzoek doen naar de mogelijkheden of beperkingen van grondverwerving
• Onderzoek doen naar de planologische mogelijkheden en beperkingen
• Onderzoek doen naar de juridische en fiscale aspecten
• Het definiëren van de bouwkosten c.q. de onderdelen die niet als bouwkosten worden beschouwd
• Het opstellen van een stichtingskostenoverzicht
• Het toetsen van de financieel-economische haalbaarheid
• Het opstellen van een (indicatieve) planning en realisatie van het project
• Overleg met toetsende instanties en instellingen
• Het sluiten van een intentieovereenkomst met [naam 2] of een andere zorgaanbieder
• Het instellen van een projectorganisatie
• Het zoeken naar een belegger/investeerder en het sluiten van een intentieovereenkomst met de belegger/investeerder(zie verder artikel 3.2 en 4.2. QaMP zal zich inspannen voor het contracteren van een belegger/investeerder ten behoeve van de te realiseren 18-22 wooneenheden minus de woningen van de Kerkrentmeesters. De zorgaanbieder ([naam 2]) spreekt op voorhand de bereidheid uit een huurovereenkomst aan te gaan voor een periode van circa 10 jaar welke overeenkomst vervolgens jaarlijks stilzwijgend wordt verlengd. De huurprijs van deze wooneenheden (basiswooneenheid) is gebaseerd op de wettelijke huurtoeslaggrens. Het huurbedrag wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de wettelijke regeling.
Partijen streven ernaar de genoemde werkzaamheden uiterlijk in april 2014 te hebben afgerond.
Indien de ontwikkeling van het Project haalbaar blijkt, zullen Partijen op basis van de uitgangspunten en resultaten de verdere ontwikkeling ter hand nemen.
Indien het resultaat van de in lid 2 genoemde werkzaamheden negatief is c.q. dat de beoogde ontwikkeling niet haalbaar blijkt, zullen Partijen in onderling overleg bezien of op andere wijze een haalbare ontwikkeling mogelijk is. Partijen hebben ter zake een inspanningsverplichting. Indien Partijen na overleg alsnog tot een haalbare oplossing komen zullen Partijen de verdere ontwikkeling ter hand nemen.
Indien ondanks het in lid 5 benoemde overleg Partijen gezamenlijk tot het oordeel komen dat een ontwikkeling niet haalbaar is, heeft ieder der Partijen het recht deze overeenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 8 te beëindigen.
Artikel 3. De ontwikkeling
De ontwikkeling zal ter hand worden genomen op basis van de uitgangspunten en de resultaten van de haalbaarheidsfase. welke in een gemeenschappelijk overleg is vastgesteld. (zie artikel 3.4)
3.1.a In deze fase komen we tot een definitieve grondovereenkomst met de gemeente
3.1.b In deze fase wordt ook het schetsontwerp ingediend hij de gemeente als toets model. Deze toets dien ervoor zorg te dragen dat er dan voldoende zekerheid is voor de realisatie van het beoogde gebouw binnen het bestemmingsplan en binnen het haalbaarheidsbudget.
Nadat dit gebleken is gaan we over naar de voorlopige ontwerp fase.
De (verdere) planontwikkeling zal bestaan uit de navolgende drie fasen:
3.2.a Fase A: ontwikkelbesluit
Hierin zijn opgenomen:
• Een voorlopig ontwerp van het project
• Een opgave van door het College van Kerkrentmeesters en Zorgpartij gewenste extra opties
• Het toetsen en vaststellen van een stichtingskostenoverzicht
• Een financiële paragraaf
• Een comrnunicatieplan
• Juridische en fiscale aspecten
• Planning van het project
Het resultaat van fase A wordt beoordeeld door Partijen. Op basis van deze beoordeling c.q. besluitvorming wordt bepaald of het traject wordt voortgezet naar fase B.
Het College van Kerkrentmeesters is gerechtigd af te zien van voortzetting van het project naar fase B indien:
• Het resultaat van fase A substantieel afwijkt van het Programma van Eisen en van het College van Kerkrentmeesters redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat zij het voorlopig ontwerp goedkeurt. tenzij zij zodanige afwijkingen reeds in een voorgaand stadium had goedgekeurd.
• Het project financieel onhaalbaar blijkt
• Het College van kerkrentmeesters zal schriftelijk en beargumenteerd aangeven indien zij het project niet wil voortzetten (binnen 10 werkdagen)
` • Partijen zullen als dan met elkaar in overleg treden om te bezien of het Project op een alternatieve wijze kan worden gerealiseerd
3.2..b. Fase B: definitief ontwerp
De resultaten uit uitkomsten van fase A worden uitgewerkt tot een definitief ontwerp. Bij het definitieve ontwerp horen de volgende documenten:
• Een definitieve opgave van door het College van Kerkrentmeesters gewenste extra opties
• In deze fase wordt een huurovereenkomst gesloten met de zorgaanbieder
• In deze fase wordt de intentie overeenkomst met de belegger/investeerder uitgewerkt tot een contract voor het huurdeel van de zorgaanbieder
• Het toetsen en vaststellen van een stichtingskostenoverzicht
• Een financiële paragraaf
• Juridische en fiscale aspecten
• Planning van het project
Het resultaat van fase B wordt beoordeeld door Partijen. Op basis van deze beoordeling c.q. besluitvorming wordt bepaald of het traject wordt voortgezet naar fase C.
Het College van Kerkrentmeesters zal tijdens deze beoordeling ook toetsen of het definitieve ontwerp voldoet aan alle eisen ten behoeve van een (tezamen met de aanvraag voor omgevingsvergunning voor bouwen in te dienen) aanvraag voor gebruiksvergunning. Deze aanvraag zal worden gedaan op naam van het College van Kerkrentmeesters en op naam van de toekomstig belegger/investeerder.
College van Kerkrentmeesters is gerechtigd af te zien van voortzetting van het project naar fase C indien:
• Het resultaat van fase B substantieel afwijkt van het voorlopig ontwerp en van College van Kerkrentmeesters redelijkerwijs niet ken worden gevergd dat zij het definitief ontwerp goedkeurt, tenzij zij zodanige afwijkingen reeds in een voorgaand stadium had goedgekeurd.
• Het project financieel onhaalbaar blijkt
• College van Kerkrentmeesters zal schriftelijk en beargumenteerd aangeven indien zij het project niet wil voortzetten (binnen 10 werkdagen)
• Partijen zullen als dan met elkaar in overleg treden om te bezien of het project op een alternatieve wijze kan worden gerealiseerd
3.2.c. Fase C: bouwvoorbereiding
In deze fase wordt het definitief ontwerp uitgewerkt tot een uitvoeringsgereed ontwerp en gereed gemaakt voor de eventuele aanbesteding.
Extra opties-meerwerk
De in artikel 3.2. bedoelde extra opties komen voor rekening van College van Rentmeesters en de zorgaanbieder.
Artikel 4. De realisatie
Voorafgaande aan de realisatie (na aanbesteding), dus ten tijde na de afronding van de DO-fase, zal sprake moeten zijn van een concept koop-aanneemovereenkomst met het College van Kerkrentmeesters en de belegger/investeerder.
QaMP zal zich inspannen voor het contracteren van een belegger/investeerder ten behoeve van de te realiseren 18-22 wooneenheden minus de woningen van de Kerkrentmeesters. De zorgaanbieder ([naam 2]) spreekt op voorhand de bereidheid uit een huurovereenkomst aan te gaan voor een periode van circa 10 jaar welke overeenkomst vervolgens jaarlijks stilzwijgend wordt verlengd. De huurprijs van deze wooneenheden (basiswooneenheid) is gebaseerd op de wettelijke huurtoeslaggrens. Het huurbedrag wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de wettelijke regeling.
Fase C, zoals bedoeld in artikel 3.2.c. eindigt met besluitvorming door Partijen. Bij positieve besluitvorming door Partijen verplichten Partijen zich tot het volgende:
• Het College van Kerkrentmeesters tot het aangaan van een koop-aanneemovereenkomst
• De zorgaanbieder tot het aangaan van een huurovereenkomst met de toekomstige belegger/investeerder
• QaMP tot het aangaan van de definitieve ontwikkeling en de realisatie van het geheel
Het plan wordt verder uitgewerkt voor de definitieve aanvraag omgevingsvergunning. Tevens wordt het plan definitief gereed gemaakt om te worden aanbesteed in de markt. Een definitieve keuze van vorm van aanbesteding volgt t.z.t. Uitgangspunt is een marktconforme prijs in combinatie met een goede kwaliteit binnen de budgetuitgangspunten.
Artikel 5. Financiering
Het College van Kerkrentmeesters financiert fase gewijs (voor) tot aan de juridische levering van de wooneenheden 100% van de grond-. bouw en bijkomende kosten, tenzij anders is/wordt overeengekomen in de te sluiten koop- aanneemovereenkomst.
(…)
Artikel 7. Goedkeuring externe instanties en instellingen
Het College van Kerkrentmeesters zal zich inspannen om de voor haar activiteiten in verband met dit project benodigde interne en externe goedkeuringen en toestemmingen (tijdig) te verwerven. Indien het College van Kerkrentmeesters voorziet dat enige goedkeuring annex toestemming zal worden onthouden dan wel anderzijds signaleert dat bezwaren zullen rijzen, zal College van Kerkrentmeesters QaMP daarover zo spoedig als redelijkerwijs mogelijk informeren.
Het College van Kerkrentmeesters en/of de belegger/investeerder is en blijft verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste gegevens voor een aanvraag voor een vergunning, voor brandveilig gebruik in het kader van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken, in het geval QaMP deze aanvraag namens College van Kerkrentmeesters indient, tezamen meteen aanvraag voor een omgevingsvergunning.
Indien de interne of externe goedkeuring annex toestemming niet (tijdig) wordt verkregen door het College van Kerkrentmeesters en/of de belegger/investeerder bijgevolg besluit om geen overeenkomst te sluiten c.q. de hieruit voortvloeiende verplichting niet nakomt komen de externe en interne kosten volledig voor rekening van het College van Kerkrentmeesters en heeft QaMP recht op overige vergoeding van de schade.
Artikel 8. Duur overeenkomst tussentijdse beëindiging
Deze Overeenkomst treedt in werking vanaf het moment van ondertekening door Partijen en blijft tussen Partijen van kracht tot dat partijen de koop-aanneemovereenkomst (QaMP) hebben gesloten., tenzij een der Partijen op een der gronden als vervat in de Overeenkomst daarvoor beëindigt. De bepalingen in deze overeenkomst, alsmede de bepalingen in de bij deze overeenkomst behorende Bijlagen, bepalen de onderlinge verhouding, de samenwerking en wederzijdse verplichtingen tussen Partijen, gedurende de samenwerking van Partijen.
In afwijking van het in Artikel 8.1. bepaalde behouden Partijen zich het recht voor deze overeenkomst. zonder tussenkomst van de rechter, te ontbinden onverlet latend de overige rechten van zodanige partij indien:
• De wederpartij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst;
• De wederpartij haar faillissement aanvraagt dan wel in staat van faillissement wordt verklaard; de wederpartij (voorlopige) surseance van betaling aanvraagt of aan haar wordt verleend; de wederpartij wordt ontbonden of geliquideerd; de wederpartij een onderhands akkoord voorbereidt aan haar crediteuren.
Iedere beëindiging dient schriftelijk te gebeuren
Artikel 9 Algemene bepalingen
Exclusiviteit: Deze overeenkomst wordt gesloten op basis van exclusiviteit. Het is geen der Partijen toegestaan om tijdens de duur van deze overeenkomst, direct of indirect, enigerlei vorm van overleg, samenwerking of onderhandelingen met derden te hebben voor zover deze handelingen hetzelfde of een soortgelijk doel c.q. dezelfde strekking hebben, zoals in deze overeenkomst ten aanzien van het hiervoor omschreven project bedoeld, een en ander behoudens voorafgaande goedkeuring van de andere Partij. (e.e.a. conform artikel 9.4)
Een brief van QaMP aan het CvKR van 23 januari 2014 (door QaMP aanbiedingsbrief genoemd), die namens beide partijen is ondertekend, bevat onder meer de volgende passages:
“Onze opdracht is opgebouwd uit een aantal fase-beschrijvingen. Die hebben wij in de concept
samenwerkings overeenkomst (zie bijlage ovk d.d. 23 januari 2014) uiteen gezet.
Per fase is aangegeven welke activiteiten er door of in opdracht van QaMP uitgevoerd worden, en wat onze raming is ten aanzien van de kosten van de haalbaarheidsfase.
De eerste fase is de haalbaarheidsfase. Daarmee starten wij per direct. Deze fase houdt onder meer
in het opstellen van een Programma van Eisen en het maken van een schetsontwerp (hierbij doet
QaMP een voorstel voor een architectenkeuze). Na goedkeuring van het schetsontwerp wordt een
haalbaarheidsberekening gemaakt in de vorm van een stichtingskosten opzet. Na akkoord hiervan
worden de onderhandelingen met de gemeente en met de zorgaanbieder gestart door QaMP.
Tevens dient in deze fase een intentie overeenkomst te worden gesloten met de zorgpartij/belegger.
In deze fase worden de kosten en de risico’s voor het College zo beperkt mogelijk gehouden.
Het bedrag voor deze fase is geraamd op een bedrag van € 20.966,- excl. btw en inclusief kantoorkosten. Facturering hiervan zal naar rato werkzaamheden geschieden.
Als uitgangspunt in tijd is het afronden van deze fase gepland medio april 2014.
Als de haalbaarheidsfase positief is afgerond, dan volgt de ontwikkelingsfase. In deze fase wordt een
grondovereenkomst met de gemeente en een intentie-overeenkomst tussen QaMP en de zorgaanbieder verder uitgewerkt tot een definitief contract. Verdere activiteiten binnen deze fase zijn met name het opstellen van een voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en een fase bouwvoorbereiding waarvoor de stukken gereed worden gemaakt voor een eventuele aanbesteding.
Het te offreren bedrag van deze fase en de volgende fase is mede afhankelijk van de uiteindelijke
totale stichtingskosten en kunnen na de haalbaarheidsfase worden bepaald.
Voor een gedetailleerder overzicht van de werkzaamheden binnen de verschillende fases van het project, verwijzen we naar bijgaande samenwerkingsovereenkomst.
Indien na afronding van de faseringen er daadwerkelijk gebouwd gaat worden, dan wordt het bovenstaand bedrag verrekend met de ontwikkelingfee zoals omschreven in de samenwerkingsovereenkomst.
Hiermee worden de kosten en risico’s in deze fase voor het College van Kerkrentmeesters voor dit
zo veel mogelijk beperkt.
De samenwerkingsovereenkomst
De samenwerkingsovereenkomst is zo opgesteld dat zowel QaMP als het College van Kerkrentmeesters toekomstig eigenaar worden van de grond.
QaMP draagt zorg voor een zorgaanbieder en/of investeerder/belegger. Uitgangspunt hierbij is dat
[naam 2] de huurder zal zijn.
De rol van QaMP is die van initiator van het project, projectontwikkelaar, projectmanager en tevens
mede-risicodrager.
Zowel QaMP als het College dragen bij de verdere uitwerking van het project 50% van het risico.
Vanzelfsprekend zal QaMP zich maximaal inspannen om deze risico’s tot een minimum te beperken.
Per fase bestaat de mogelijkheid om het project te beëindigen tegen betaling van de tot dan toe gemaakte kosten.
Het College van Kerkrentmeesters treedt op als financier tot aan de juridische levering van de
appartementen, 100% van de grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten, tenzij anders wordt
overeengekomen in de te sluiten koop- aanneemovereenkomst.”
Bij brief van 13 februari 2014 heeft de gemeente het CvKR voor een periode van zes maanden een optie verleend op een perceel grond op de hoek van de Agaathvlinder en de Zijdevlinder te Nijkerk (verder te noemen: het perceel).
QaMP bericht op 16 mei 2014 aan het CvKR dat met de gemeente gesproken is over de grondprijs en dat de gemeente heeft aangegeven uiterlijk 1 juni 2014 met een reactie te komen. Het bericht vervolgt:
“Haalbaarheidsfase vergt meer tijd.
Behalve deze inhoudelijke financiële kant hebben we (Jan en Ben na voorgenoemd gesprek) ook gesproken over de planning.
Uit de afspraken die wij hebben gemaakt met elkaar blijkt dat we voortgang van de planning niet halen. Specifiek bedoelen we dan dat de haalbaarheidsfase in een afrondend stadium zou zijn.
Vanwege het uitblijven van een definitieve grondprijs kunnen niet alle vervolg stappen worden gezet in deze fase.
Wanneer dan wel?
Zodra er duidelijkheid is van de gemeente en instemming van het College omtrent de definitieve grondprijs kunnen we de planning actualiseren en zullen dan een nieuwe datum afgeven omtrent het moment van de afronding van de haalbaarheids fase.”
Een memo van QaMP aan het CvKR van 27 juni 2014 bevat, voor zover hier van belang, de volgende tekst:
“Hierbij bevestigen wij de afronding van de haalbaarheidsfase, zoals met u overeengekomen in de samenwerkingsovereenkomst.
Doelstelling van deze fase is om de financiële haalbaarheid te toetsen (afwijking binnen plus of min 5% is in deze fase acceptabel).
Op basis van het stichtingskostenoverzicht (stiko) en het programma van eisen hebben we het schetsplan van Van Bokhorst architecten getoetst aan de uitgangspunten.
Hieruit blijkt dat er een financieel tekort dreigt te ontstaan van € 368.000, excl. btw
Dit wordt veroorzaakt door onderstaande factoren:
- Grondkosten zijn circa € 95.000 hoger
- Grotere appartementen dan uitgangspunt (meer vierkante meters GBO in plaats van BVD)
- Grotere kerkzaal
- Balkons aan het gebouw
- De bergingen dienen inpandig te worden gerealiseerd.
Oplossingrichting
- De appartementen verkleinen naar de oorspronkelijke grootte (minder m2, circa 1 0%)
- Kerkzaal naar oorspronkelijke vierkante meters
- Onderhandelen met gemeente over lagere grondprijs.
Uitgaande van de oplossingrichting is het tekort € 113.000,- excl.btw
Dit wordt veroorzaakt door:
- Grondkosten zijn circa € 95.000 hoger.
Vanuit dit gegeven is het verschil in deze fase nog slechts € 18.000,- (zijnde € 113.000 minus € 95.000 = € 18.000). Dat is ruim binnen de marge van 5% afwijking in deze fase.
We stellen u voor om op basis van deze uitgangspunten de vervolgfase te starten.
Conform de overeenkomst zal de volgende fase er als volgt uitzien:
De ontwikkeling
• De ontwikkeling zal ter hand worden genomen op basis van de uitgangspunten en de resultaten van de haalbaarheidsfase, welke in een gemeenschappelijk overleg zijn vastgesteld
• In deze fase komen we tot een definitieve grondovereenkomst met de gemeente
• In deze fase wordt een intentie overeenkomst uitgewerkt met de zorgaanbieder en QaMP
• In deze fase wordt ook het schetsontwerp ingediend bij de gemeente als toetsmodel (o.a. welstand). Deze toets dient ervoor zorg te dragen dat er dan voldoende zekerheid is voor de realisatie van het beoogde gebouw binnen het bestemmingsplan (eventueel met aanpassing hiervan) en binnen het haalbaarheidsbudget. Nadat dit gebleken is gaan we over naar de voorlopige ontwerpfase.
Het College van Kerkrentmeesters stelt bij deze de haalbaarheid vast en gaat akkoord met
de start van de ontwikkelingsfase door de ondertekening van dit document.”
Dit memo voorziet in ondertekening voor akkoord namens het CvKR, maar die ondertekening ontbreekt.
QaMP schrijft eveneens op 27 juni 2014 aan het CvKR, voor zover hier van belang:
Hierbij verzoeken wij u de haalbaarheidsfase vast te stellen en akkoord te geven op het opstarten van de vervolgfase.
Ontwikkelbesluit (fase A)
Na akkoord hiervan worden de verdere en definitieve onderhandelingen met de gemeente en met de
zorgaanbieder gestart door QaMP. Tevens dient in deze fase een intentie overeenkomst te worden
gesloten met de zorgpartij/belegger. In deze fase worden de kosten en de risico’s voor het College
zo beperkt mogelijk gehouden.
Het bedrag voor deze fase is geraamd op een bedrag van € 39.997,- excl. btw en inclusief kantoorkosten. Facturering hiervan zal naar rato werkzaamheden geschieden.
Als uitgangspunt in tijd is het afronden van deze fase gepland medio oktober 2014.
Verdere activiteiten binnen deze fase zijn met name het opstellen van een voorlopig ontwerp en
toetsing van de financiële uitgangspunten.
Als fase A, het ontwikkelbesluit, positief is afgerond volgt de fase van het definitief ontwerp, fase B.
In deze fase wordt de grondovereenkomst met de gemeente definitief en een intentieovereenkomst tussen QaMP en de zorgaanbieder verder uitgewerkt tot een definitief huurcontract.
Indien er na afronding van de faseringen daadwerkelijk gebouwd gaat worden, dan wordt het bovenstaand bedrag verrekend met de ontwikkelingsfee zoals omschreven in de samenwerkingsovereenkomst.”
Ook deze brief is niet namens het CvKR ondertekend voor akkoord.
Een gelijkluidende brief van QaMP aan het CvKR is gedateerd 29 september 2014. Ook hier ontbreekt de ondertekening.
Op 9 oktober 2014 vraagt QaMP per e-mail het CvKR om bericht over de stand van zaken.
Het CvKR antwoordt - eveneens per e-mail - op 14 oktober 2014:
“Woensdag 08 oktober 2014 en maandag 13 oktober 2014 zijn wij als College van Kerkrentmeesters
bijeen geweest om ons te beraden en tot een weloverwogen beslissing te komen over de situatie om en rond het project De Terrassen in de wijk Corlaer. Het nog niet beschikken over een intentieovereenkomst met een belegger/investeerder en van een zorgaanbieder wordt door ons College als een (vrij) groot risico ervaren. Wij hebben echter afgelopen week contact gehad met een hele serieuze enthousiaste kandidaat belegger/investeerder. Deze belegger/investeerder wil/kan ook op (hele) korte termijn spijkers met koppen slaan. Om tot een weloverwogen beslissing te komen wil de belegger/investeerder echter wel de intentieverklaring van de zorgaanbieder overgelegd zien. Dit geldt ook voor een uitgebreide informatie met betrekking tot de investering. Dit alles wil de belegger/investeerder deze week nog in zijn bezit hebben. Wij verzoeken jou hiervoor zorg te dragen.
Dan wat betreft de financiën voor het vervolg. Bij brief van 29 september 2014 verzoek jij ons College de haalbaarheidfase vast te stellen en het fiat te geven aan het opstarten van de vervolgfase. Zoals wij in ons laatste overleg ook al hebben aangegeven kan de haalbaarheidsfase ons inziens vanwege het (nog) ontbreken van de intentieovereenkomst met een belegger/investeerder en zorgaanbieder niet rond worden beschouwd. Het vaststellen van die fase is dan ons inziens ook (nog) niet aan de orde. Mogelijk kan deze fase door het vermelde in de tweede alinea nu toch op hele korte worden afgerond. De in rekening gebracht kosten voor de haalbaarheidsfase zijn inmiddels voldaan.
Voor de vervolgfase (ontwikkelbesluit fase A) heb jij een bedrag geraamd ad € 39.997,00 excl. TW en incl. kantoorkosten. Daarboven komen nog de kosten van de architect (werkzaamheden so+vo) ten
bedrage van € 15.000,--. Het totale risico bij NO GO na deze fase bedraagt € 75.456,00. Van dit bedrag komt € 48.456,00 voor onze rekening en € 27.490,00 voor rekening QaMP. Bij het voortzetten van het project tot het indienen van de omgevingsvergunning wordt het risico bij NO GO in totaal een bedrag ad € 145.805,00 waarvan € 86.326,00 voor rekening van ons College komt en € 59.479,00 voor rekening van QaMP.
Dit risico is voor ons College van Kerkrentmeesters niet aanvaardbaar Voorstel van onze kant is om jou voor de vervolgfase (ontwikkelingsbesluit fase A) € 19.990,00 (10% AK voorlopig ontwerp) te betalen. Eenzelfde bedrag wordt ook voor de fase ontwikkelbesluit B (10% AK definitief ontwerp) betaald. Wellicht ten overvloede maar voor dit totaal bedrag ad € 39.980,00 (2x € 19.990,00) loop jij geen enkel risico. Met andere woorden die kosten komen vooralsnog geheel voor onze rekening. De totale kosten van de architect ad € 39.000,00 (€ 15.000,00 + € 24.000,00) nemen wij net als de kosten “grondoptie” ten bedrage van € 5.880,00 en de gemeentelijke bouwleges voorlopig voor onze rekening.
Uit het vorenstaande blijkt, dat wij zeker de intentie hebben om de ontwikkeling van het plan door te
zetten dit echter onder bepaalde (financiële) verantwoorde voorwaarden (zie hierboven). Wij hopen, dat jij je in het vorenstaande kunt vinden en dat jij aan ons dringende verzoek wat betreft de intentieovereenkomst met de beoogde zorgaanbieder en de noodzakelijk benodigde financiële informatie voor de belegger/investeerder deze week nog aan ons College overlegd.”
QaMP schrijft op 15 oktober 2014 per e-mail aan het CvKR, voor zover hier van belang:
“Het zou natuurlijk fantastisch zijn als de situatie in 3 dagen anders zou zijn en er nu direct een intentieovereenkomst zou liggen van de zorgpartij (JP vd Bent).
Ik heb daar nav de email direct overleg mee gevoerd. Vanwege de nu nog onvoldoende cliënten (is gisteren verteld) op de wachtlijst kunnen zij op dit moment geen intentie overeenkomst tekenen. Maar de belangstelling is nog steeds aanwezig zoals vanaf het begin. Hierdoor is het tekenen met een eindbelegger ook in dit haalbaarheid stadium nu nog niet definitief te maken. Ik heb dat overigens ook al eerder aangegeven. Dus ook dit is niet nieuw.
De oplossingsrichting om het risico voor het CKR te beperken.
Wat wel kan is dat QaMP hierbij een intentieovereenkomst met jullie sluit om de appartementen af te nemen. Daarmee dekt QaMP het risico in deze fase af en kunnen we door.
Wel wijs ik jullie erop dat het financiële tegenvoorstel verrassend en niet aanvaardbaar is en afwijkt van onze overeenkomst die hebben. Deze willen we handhaven.
QaMP houdt vast aan de overeenkomst zoals ook jullie in de mail aangeven en ziet ook geen aanleiding om daarvan af te wijken.”
Van de Ridder Makelaars te Nijkerk heeft bij brief van 6 november 2014 aan QaMP een plan voorgelegd voor de verkoop van de appartementen.
Op 17 november 2014 bericht het CvKR aan de gemeente dat de voortgang van het project stagneert doordat QaMP nog steeds geen intentieovereenkomst met een zorgaanbieder en een investeerder/belegger heeft gepresenteerd, maar dat naar een oplossing voor de impasse wordt gezocht. Het CvKR verzoekt de gemeente om een concept-optieovereenkomst voor de grond (kennelijk is het perceel bedoeld) conform gemaakte afspraken op te stellen en aan het CvKR voor te leggen.
Het CvKR schrijft op 19 november 2014 aan QaMP, voor zover hier van belang:
“Op basis van alle informatie is en blijft ons College van mening, dat de haalbaarheidsfase zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst d.d. 24 januari 2014 niet is afgerond. Een getekende intentieovereenkomst met een zorgaanbieder en investeerder/belegger ontbreekt nog steeds. Als gevolg hiervan heeft ons College van Kerkrentmeesters dan ook besloten om de haalbaarheidsfase (nog) niet vast te stellen en ook niet akkoord te gaan met het opstarten van de ontwikkelingsfase.
Wellicht ten overvloede merken wij hierbij nog op, dat wij ons vooralsnog onverkort blijven vasthouden aan de in de hierboven aangehaalde samenwerkingsovereenkomst vastgelegde uitgangspunten. Dit impliceert onder meer, dat wij niet akkoord gaan met voorgestelde alternatieve oplossingen zoals het verhuren/verkopen van appartementen. Wordt/kan voor het eind van deze maand geen intentieovereenkomst met een zorgaanbieder en een investeerder/belegger aan ons worden overgelegd dan zien wij ons genoodzaakt om ons te beraden over hoe dan verder.”
Partijen hebben op 22 december 2014 gesproken over de situatie die was ontstaan doordat geen intentieovereenkomsten met een belegger/investeerder en een zorgaanbieder tot stand gekomen waren. HGN heeft in dat verband een brief aan QaMP opgesteld, waarin de hierna te vermelden passages voorkomen.
“Naar aanleiding van onze e-mail d.d. 19 november 2014 berichten wij u het volgende, In deze e-mail
hebben wij u de gelegenheid gegeven om tot eind november 2014 een intentieovereenkomst met een
zorgaanbieder en een investeerder/belegger voor de 18 tot 22 te realiseren appartementen op het te
bouwen kerkelijk gebouw op De Terrassen in Corlaer aan ons College te overleggen. Zoals in
bovengenoemde mail ook is aangekondigd zouden wij bij geen of niet tijdige reactie ons beraden over
de gevolgen.
Helaas hebben wij niets van u mogen ontvangen en wij hebben ons dan ook zoals aangekondigd
beraden. Gezien u de twee intentieovereenkomsten niet of niet tijdig heeft overgelegd is in
overeenstemming met de samenwerkingsovereenkomst de haalbaarheidsfase niet afgerond. Het niet
overleggen van deze twee overeenkomsten resulteert in een financieel risico. Dit risico wil/kan het
College van Kerkrentmeesters niet accepteren. Ook de Algemene Kerkenraad (beslissend orgaan) zal
dit standpunt innemen.
Met het niet binnen de door ons College gestelde termijn (alsnog) kunnen overleggen van een
intentieovereenkomst met een zorgaanbieder en een investeerder/belegger worden de verplichtingen
uit hoofde van de op 24 januari 2014 gesloten samenwerkingsovereenkomst niet door u nagekomen.
Op basis hiervan en na alles overwogen te hebben zien wij ons als College van Kerkrentmeesters
genoodzaakt om de hierboven vermelde samenwerkingsovereenkomst met u te ontbinden.”
Bij e-mailbericht van 24 december 2014 aan het CvKR toont QaMP begrip voor het standpunt van het CvKR. QaMP laat echter weten in gesprek te zijn met een nieuwe zorgaanbieder, Beweging 3.0, nadat de stichting J.P. van de Bent was afgehaakt. QaMP stelt voor het overleg voort te zetten. Het bericht bevat ook de volgende passage:
“Vanuit de markt en de gemeente bereiken mij berichten dat de CRK of leden van het CRK rechtstreeks met derden communiceert dan wel afspraken maakt zonder inhoudelijke afstemming met QaMP. Een dergelijke onafhankelijk van elkaar opereren in de markt werkt onduidelijkheid in de hand met als risico dat het project verkeerd in de markt komt te staan en gemaakte afspraken kunnen doorkruisen.”
QaMP heeft op 20 maart 2015 een aannemingsovereenkomst gesloten met [naam 3] te ’t Harde voor de feitelijke realisatie van het gebouw.
Op 24 maart 2015 bericht QaMP aan het CvKR dat zij een overeenkomst heeft gesloten met een partij voor de realisatie van het kerkgebouw en de 20 appartementen en de intentieovereenkomst voor de belegging/investering. QaMP schrijft:
“Behalve dat laatste is ook het budget en de daarbij behorende afname gegarandeerd.
Onderdeel hiervan is een technisch programma van eisen. Zodat ook vooraf financiële uitgangspunten taakstellend zijn vastgelegd en overeengekomen.
Bovengenoemde is onder voorbehoud van goedkeuring van het CKR.”
Het verslag van de voortgangsbespreking van partijen op 3 april 2015, dat door QaMP per e-mail is toegestuurd aan het CvKR, bevat onder meer de volgende passages:
“We zitten hier naar aanleiding van de mail d.d. 23 maart van Ben waarin aangegeven dat er geen
schot in de voortgang van het project zat en daardoor de vergadering van 25 maart werd
geannuleerd.
Als reactie in de mail d.d. 24 maart is daarop aangegeven dat er een overeenkomst is getekend
met een partij die zowel voor zowel zorg draagt voor de realisatie en een intentie overeenkomst is
getekend voor de belegging/investering.
Het doel is voor deze bespreking om uiteenzetting te geven waar we staan in het proces.
(…)
20 maart jl is een overeenkomst getekend met een partij die zorgt voor de realisatie van het
project op basis van een technische omschrijving die behoort bij het laatste ontwerp. Met als
aanvulling dat het ontwerp nog kan wijzigen qua indeling en qua grote van de kerkzaal en de
appartementen. Echter de prijs per m2 is vast. Op basis van deze uitgangspunten is tevens een
gegarandeerd taakstellend budget afspraak gemaakt. Verkoop/verhuur van de 16 appartementen
en start bij 80% verkoop. Ook de financiering is hierbij in risico’s afgedekt. Hiermee en hierdoor
kan voldaan worden aan de uitgangspunten en kan de haalbaarheidsfase positief worden afgerond.
Het advies aan het CRK is om akkoord te geven op deze partij en de volgende fase in te gaan.
Voorstel Extra offerte.
Jan de Kruijff geeft aan dat een voorkeur wordt gegeven aan 2e prijs van aannemer op dezelfde
uitgangspunten.
Door het CKR is een toezegging gedaan aan de aannemer van de verbouwing van de Schakel dat deze tzt een prijsaanbieding mag doen.
John is verrast omdat daar nimmer over is gesproken of iets over afgesproken is. Uitgangspunt was en is dat partijen (CKR en QaMP) in een later stadium bezien of er gewerkt gaat worden in bouwteam of dat er aanbesteed gaat worden.
Nu de situatie en markt er anders uitziet dan een jaar geleden is met deze partij een overeenkomst
gesloten die alle risico’s beheersbaar maakt en afgedekt.
De aannemer steekt hiermee zijn nek uit om het plan haalbaar te maken en financiert tevens een
gedeelte van de plankosten voor.
Belangrijk punt van aandacht is ook nog een stijgende prijsontwikkeling te verwachten bij de
aannemers zodra de markt weer aantrekt is ook dat risico is nu afgedekt.
De aannemer start met het project als 80% van de appartementen is verkocht.
De CKR wil vasthouden aan een 2e prijs en doet het voorstel om alle stukken van de partij van
QaMP te gebruiken en deze aan te bieden aan de partij waar het CKR op doelt. Wel dienen dan
prijzen en namen anoniem gemaakt te worden.”
QaMP bericht op 7 april 2015 aan het CvKR, voor zover hier van belang:
“”Na terugkoppeling naar de partij over het voorstel om de juistheid van de aanneemsom te controleren door een offerte bij een 2e partij aan te vragen is met grote verontwaardiging gereageerd. Tot ontzetting toe. De aannemer memoreert dat er een onvoorwaardelijke overeenkomst is getekend. Volledig transparant op basis van open regelbegroting waarbij de aannemer het volledige risico loopt.
(…)
Alvorens verdere stappen richting een andere aannemer te nemen lijkt het mij dan zinvol om eerst een kennismaking met de aannemer te organiseren zodat deze tevens de uitgangspunten van de overeenkomst kan toelichten. Ter controle van de prijs kan dan indien wenselijk door een onafhankelijk extern bouwkostendeskundige een open begroting worden gemaakt zodat de prijs van de aannemer getoetst kan worden.
Aan de hand van zijn bevindingen en advies kan dan worden vastgesteld of de prijs van de aannemer klopt en er niet teveel wordt betaald. Aansluitend kan dan het CKR, na goedkeuring van haar achterban, opdracht geven aan de aannemer.”
Op 16 april 2015 laat het CvKR per e-mail aan QaMP weten dat de deadline van 16 april 2015 niet wordt gehaald, omdat het als gevolg van de toenemende complexiteit veel meer tijd nodig heeft om een standpunt in te nemen.
Op 28 mei 2015 verzoekt QaMP per e-mail aan het CvKR om een afspraak voor een voortgangsgesprek. Op 8 juni 2015 stuurt QaMP een herinnering.
Het CvKR antwoordt op 9 juni 2015 per e-mail aan QaMP dat het verzoek aan de orde geweest is in zijn reguliere vergadering op 8 juni 2015. De conclusie is, zo schrijft het CvKR, dat het het nut van een dergelijk gesprek nu (nog) niet inziet, maar dat het er in de loop van de week daarna op terug zal komen.
Bij brief van zijn raadsman aan de toenmalige raadsman van QaMP van 3 november 2015 stelt HGN zich primair op het standpunt dat QaMP toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst, omdat het streven van partijen was de haalbaarheidsfase uiterlijk in april 2014 af te ronden, terwijl de haalbaarheidsfase anderhalf jaar nadien nog steeds niet is afgerond en er nog steeds geen intentieovereenkomst is gesloten met een zorgpartij en met een belegger. Subsidiair neemt HGN het standpunt in dat de overeenkomst kan worden beëindigd door opzegging op de voet van het bepaalde in artikel 2, omdat blijkt dat een ontwikkeling op basis van de afgesproken uitgangspunten niet haalbaar is en er ook overigens geen basis is voor een verdere vruchtbare samenwerking.
De toenmalige raadsman van QaMP antwoordt bij brief van 27 november 2015 dat QaMP blijft bij haar standpunt dat de geheimhouding en de daarbij behorende exclusiviteit geschonden zijn en dat zij geen standpunt wil innemen over het beëindigen van de samenwerking, en dat de overeenkomst niet is opgezegd. De raadsman van QaMP wijst op de geschillenregeling in de overeenkomst en vraagt of HGN instemt met mediation, zodat daar afspraken over gemaakt kunnen worden.
De raadsman van HGN schrijft op 2 december 2015 dat QaMP niet gekomen is met feiten waarop de beschuldiging van overtreding van de geheimhoudingsplicht gebaseerd is, en dat het voortzetten van het project ‘De Terrassen’ wat HGN betreft niet aan de orde is, zodat het geen zin heeft daarop te blijven aandringen.
HGN heeft bij brief van zijn raadsman van 16 december 2015 primair een beroep gedaan op ontbinding van de overeenkomst en subsidiair deze opgezegd met ingang van de datum van de brief. HGN verklaart zich bereid tot mediation, echter slechts indien deze gericht is op beëindiging van de samenwerking.
3 Vordering
De gewijzigde vordering van QaMP is weergegeven in het vonnis van 29 maart 2017 onder 3.1.
De vordering is gegrond op de volgende stellingen, samengevat weergegeven. In de overeenkomst zijn de fasen waarin het project is opgedeeld omschreven. De haalbaarheidsfase is afgerond, maar HGN heeft, ook na daartoe te zijn aangemaand, zonder deugdelijke grond geweigerd dit te verklaren c.q. te erkennen en over te gaan tot de ontwikkelfase. HGN heeft intussen zonder overleg met QaMP een koopovereenkomst voor het perceel gesloten met de gemeente. Dusdoende is HGN zijn verbintenissen uit de overeenkomst niet nagekomen. Deze tekortkoming is toerekenbaar. HGN is primair gehouden tot nakoming en subsidiair tot schadevergoeding. Zowel primair als subsidiair vordert QaMP veroordeling van HGN tot betaling van de contractuele boete op schending van de geheimhoudingsplicht ter zake van de overeenkomst: HGN is tot twee keer toe contacten aangegaan met een derde partij, zodat het de boete heeft verbeurd.
HGN voert gemotiveerd verweer. Eveneens samengevat weergegeven houdt het verweer het volgende in. Overeengekomen was dat QaMP in de haalbaarheidsfase zou zorgen voor intentieovereenkomsten met Stichting [naam 2] of een andere zorginstelling, en met een belegger/investeerder. QaMP is daar niet in geslaagd. Ook nadat HGN had laten weten zelf contact te hebben gelegd met een belegger/investeerder, die echter als voorwaarde stelde dat een overeenkomst met een zorgaanbieder zou worden overgelegd, heeft QaMP dit laatste niet gedaan. HGN heeft zich vervolgens steeds op het standpunt gesteld dat de haalbaarheidsfase niet was afgerond en er verliep veel tijd zonder dat enige vooruitgang werd geboekt. In december 2014 heeft zij QaMP een laatste kans willen geven, maar ook in de maanden daarna zijn de toegezegde intentieovereenkomsten niet gekomen. QaMP heeft op eigen houtje een overeenkomst met een aannemer gesloten, hoewel partijen waren overeengekomen dat dat eerst zou gebeuren na afronding van de haalbaarheidsfase. QaMP heeft echter de identiteit van de aannemer niet willen onthullen en ook geen bijzonderheden willen verstrekken over de inhoud van de aannemingsovereenkomst. In de door QaMP bij de dagvaarding overgelegde overeenkomst met [naam 3] zijn essentiële gegevens onleesbaar gemaakt. Die aannemer kan dan ook niet worden aangemerkt als de belegger/investeerder die QaMP in de haalbaarheidsfase zou voordragen. Anderhalf jaar nadat volgens de oorspronkelijke afspraak de haalbaarheidsfase afgerond had moeten zijn was dit nog steeds niet gebeurd doordat geen intentieovereenkomsten met een zorgaanbieder en een belegger/investeerder tot stand gekomen waren. HGN heeft daarom de overeenkomst primair ontbonden, subsidiair opgezegd. HGN heeft ter zake van het perceel geen koopovereenkomst gesloten met de gemeente.