Rechtbank Den Haag, 04-12-2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:16373, C/09/425550 / HA ZA 12-1004

Fair Huur c.s. is opgericht bij notariële akte van 11 maart 2010 met als doel om het collectieve belang te behartigen van – kort gezegd – huiseigenaren die zich gedupeerd voelen door de Nederlandse overheid. Er hebben zich in totaal 192 deelnemers voor de onderhavige collectieve actie aangemeld, als eigenaren van in totaal 2.933 woningen.

Huurwoningen in Nederland kunnen worden onderverdeeld in woningen met een geliberaliseerde huurprijs en een gereguleerde huurprijs (sociale huurwoningen). De dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van Boek 7, Titel 4, Afdeling 5.2 (artikelen 7:246 tot en met artikel 7:265 Burgerlijk Wetboek, BW) zijn op sociale huurwoningen van toepassing, waarbij wordt uitgegaan van een ‘redelijke huurprijs’, en niet van een marktconforme huurprijs. Bij geliberaliseerde woonruimte heeft de verhuurder meer vrijheid bij de vaststelling van de hoogte van de huurprijs en meer vrijheid om huurverhogingen door te voeren dan bij een niet-geliberaliseerde woonruimte. De kwaliteit van laatstgenoemde woonruimte wordt aan de hand van een puntenstelsel vastgesteld, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd. De punten geven de kwaliteit van de huurwoning weer, waarbij elk onderdeel punten krijgt op basis van een aantal criteria, zoals oppervlakte, isolatie, keukenuitrusting, woonomgeving etc. Aan elk aantal punten is vervolgens een maximale huurprijs gekoppeld, de zogenaamde maximale huurprijsgrens, die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 1994 zijn niet geliberaliseerd. In de onderstaande tabel 1 zijn de liberalisatiegrenzen over de afgelopen zeven jaar weergegeven, waarbij wordt uitgegaan van de kale aanvangshuurprijs (www.rijksoverheid.nl):

Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs; er is geen maximale huurprijs. Wel kan de huurder op basis van het puntensysteem nagaan of voor de desbetreffende huurwoning een huurprijs boven de liberalisatiegrens mag gelden. Als blijkt dat de huurprijs van deze woonruimte hoger ligt dan de maximumhuurprijs die volgens het puntenstelsel mag worden gevraagd, dan kan de huurder op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na het aangaan van een huurovereenkomst de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, waarna de huur door de Huurcommissie en eventueel door de kantonrechter definitief wordt vastgesteld op basis van het puntenstelsel. Daarmee kan een huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs alsnog komen te vallen onder de gereguleerde huurprijsregels.

Een huurovereenkomst is alleen geliberaliseerd indien het een zelfstandige woonruimte betreft en als die huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 is aangegaan, en indien de huurprijs de liberalisatiegrens overschrijdt. In de loop der tijd zijn veel huurovereenkomsten van sociale huurwoningen geliberaliseerd en vallen deze niet onder het dwingendrechtelijke huur(prijs)regime. Op grond van het overgangsrecht vallen deze huurovereenkomsten echter in beginsel nog steeds onder het systeem van huurprijsbescherming.

Met ingang van 16 maart 2013 is wetgeving omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging in werking getreden (Stb. 2013, 89, 90 en 91). Deze wetgeving is onder meer neergelegd in de nieuwe artikelen 7:252a en 7:252b BW en voorziet – kort gezegd – in de mogelijkheid om ten aanzien van een zelfstandige woning een voorstel tot huurverhoging te doen op de grond dat het huishoudinkomen van de desbetreffende huurder(s) hoger is dan € 33.614,- dan wel € 43.000,-. Dit voorstel dient vergezeld te gaan van een inkomensverklaring van de Belastingdienst. Verder voorziet de wetgeving in de mogelijkheid voor huurders om een voorstel tot huurverlaging in te dienen op de grond dat het huishoudinkomen is gedaald. De inkomensgrenzen en de huurverhogingspercentages zijn neergelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Bij wetten van 3 juli 2013 (Wet verhuurderheffing, Stb. 2013, 285 en de Wet houdende wijziging van de Wet verhuurderheffing, Stb. 2013, 284), heeft de Staat een verhuurderheffing geïntroduceerd over het jaar 2013. Deze verhuurderheffing bedraagt 0,014% van het belastbare bedrag voor degene die op 1 januari 2013 (onder meer) de eigendom heeft van meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. Woningen in de gereguleerde sector zijn woningen waarvan de huur niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (2013: € 681,02). Het belastbare bedrag bestaat uit de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen minus 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. De heffing wordt op aangifte voldaan. De voorgenomen verhuurderheffing voor de jaren vanaf 2014 en volgende is nog niet bij wet geregeld.

Enkele individuele huiseigenaren die zijn aangesloten bij Fair Huur c.s. hebben reeds procedures aanhangig gemaakt bij de kantonrechter waarin een beroep wordt gedaan op artikel 1 van het eerste protocol bij het EVRM (hierna: artikel 1 EP) kort gezegd stellende dat de Nederlandse huurwetgeving ongerechtvaardigde inbreuk maakt op hun eigendom.

Pogingen om in onderling overleg met de Staat een minnelijke regeling te bereiken zijn in mei 2012 gestrand.