Rechtbank Amsterdam, 27-02-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2283, CV EXPL 13-12323
Rechtbank Amsterdam, 27-02-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2283, CV EXPL 13-12323
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 februari 2014
- Datum publicatie
- 29 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2014:2283
- Zaaknummer
- CV EXPL 13-12323
- Relevante informatie
- Burgerlijk Wetboek Boek 6 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024], Burgerlijk Wetboek Boek 6 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024] art. 248, Burgerlijk Wetboek Boek 7 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024], Burgerlijk Wetboek Boek 7 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024] art. 258, Burgerlijk Wetboek Boek 7 [Tekst geldig vanaf 01-07-2023 tot 01-01-2024] art. 262
Inhoudsindicatie
huur woonruimte, all-in prijs overeengekomen boven de liberalisatiegrens. Huurder doet beroep op 7:258 BW, met het gevolg dat de huurprijs niet is geliberaliseerd. Kantonrechter oordeelt dat volle toepassing van 7:258 BW in de gegeven omstandigheden en tegen de achtergrond van de door de kantonrechter gegeven interpretatie van artikel 7:258 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Vaststelling van de huurprijs op de maximaal redelijke huurprijs in dit geval redelijk.
Ingevolge het Besluit Energieprestatie gebouwen en de daarbij behorende Regeling energieprestatie gebouwen noch aan de huurcommissie noch aan de kantonrechter om een energielabel toe te kennen.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 2052416 CV EXPL 13-12323
Vonnis van: 27 februari 2014
F.no.: 460
I n z a k e
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. I.M. Redert
t e g e n
volgens de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven in de gemeente[plaats],
feitelijk wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.M. de Jonge
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 8 mei 2013 inhoudende de vordering van [eiser] met producties
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties.
Ingevolge het tussenvonnis van 31 juli 2013 zijn vervolgens nog ingediend:
- de conclusie van repliek van [eiser] met producties
- de conclusie van dupliek van [gedaagde].
Daarna is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
-
[eiser] heeft bij schriftelijke overeenkomst van 11 augustus 2012 met ingang van 1 september 2012 aan [gedaagde] gehuurd de woning gelegen aan het [adres] te [woonplaats] (nader de woning te noemen). De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van een jaar, ingaande 1 september 2012. De bij aanvang overeengekomen huurprijs bedroeg aanvankelijk € 1.290,00 per maand. In de huurovereenkomst is verder bepaald:Door de verhuurder extra bijgeleverde diensten/goederen: Nuts voorzieningen, gemeentelijke belastingen, VVE kosten, stoffering, internet, TV, meubilair en witgoed.
-
In een e-mail van 6 september 2012 heeft [gedaagde] aan [eiser] geschreven: Naar aanleiding van ons gesprek en de mondelinge afspraken die daar gemaakt zijn, de schriftelijke bevestiging.[..] Ik zal zelf zorg dragen voor TV & Internet en krijg hiervoor een maandelijkse korting van € 45,00 op de huurprijs van € 1290,00. De nieuwe huurprijs zal dan ook verlaagd worden naar € 1245,00. [..]
-
Op 18 september 2012 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie strekkende tot splitsing van de overeengekomen all-in huurprijs ex artikel 7:258 BW.
-
Op 24 september 2012 heeft [eiser] namens [eiser] per mail aan [gedaagde] geschreven, voor zover thans van belang:[..] Hieronder tref je de splitsing van de huur en overige kosten [..]Huur € 878,70GWL € 125Afvalstoffenheffing € 30,05 Meubels € 98Waterschap € 13,25 --------- € 1245
-
In reactie hierop heeft [gedaagde] aan [eiser] dezelfde dag gemaild het niet met de opbouw van de huurprijs eens te zijn.
-
In een mail van 26 september 2012 heeft[eiser] aan [gedaagde] geschreven, onder meer, dat verhuurder op verzoek van huurder binnen de door huurder gestelde termijn een splitsing heeft gemaakt.
-
Op 24 december 2009 is de woning geregistreerd met energielabel klasse C.
-
Op 17 januari 2013 heeft de huurcommissie een onderzoek ingesteld. De rapporteur heeft de woning gewaardeerd op 130 punten, waarna op 5 maart 2013 de mondelinge behandeling bij de huurcommissie plaatsgevonden.
-
Op 5 maart 2013, verzonden op 19 maart 2013, heeft de huurcommissie uitspraak gedaan, waarin zij heeft geoordeeld dat sprake is van een all-in prijs en het puntenaantal vastgesteld op 130. De huurcommissie heeft met ingang van 1 oktober 2012 de (kale) huurprijs vastgesteld op 55% van de maximale huurprijs behorende bij een woningwaardering van 130 punten, zijnde € 340,22 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 85,06 per maand, zijnde 25% van de vastgestelde maximale huurprijs.
Vordering
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:primairverklaart voor recht dat tussen partijen een huurprijs inclusief servicekosten van € 1.245,00 geldt met ingang van 1 oktober 2012:subsidiairbepaalt dat de (kale) huurprijs met ingang van 1 oktober 2012 wordt vastgesteld op € 878,70 per maand althans € 695,74 althans 684,02 per maand althans een huurprijs en ingangsdatum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
primair en subsidiair
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.
[eiser] stelt hiertoe primair dat op het moment dat hij de woning in 2008 kocht de energiesparende voorzieningen in de woning al aanwezig waren en dus toen al feitelijk sprake was van energielabel B. De huurcommissie heeft het energielabel ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Het buiten beschouwing laten van het energielabel is ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Een huurder heeft profijt van de energiesparende voorzieningen. Door hiermee geen rekening te houden heeft de huurcommissie geen recht gedaan aan de feitelijke situatie, hetgeen niet de bedoeling is van de wet. Bij de waardering had de huurcommissie uit moeten gaan van 28 punten in plaats van 15 punten voor de energiebesparende voorzieningen. Daarmee komt het totaal aan punten op 143, waarbij een maximum huurprijs hoort van € 684,02 per maand. Omdat de liberalisatiegrens in 2012 € 664,66 per maand was betekent dit dat de woning is geliberaliseerd. Het stond partijen dus vrij om een huurprijs overeen te komen.
Subsidiair, voor zover de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een geliberaliseerde woning, dient artikel 7:258 BW niet onverkort te worden toegepast. [gedaagde] heeft [eiser] misleid en een beroep op huurbescherming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Partijen hebben uitgebreid gesproken over de huurprijs. [eiser] wilde de huurprijs splitsen, maar [gedaagde] wilde een all-in prijs omdat hij geen verrassingen achteraf wilde. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst zelf opgesteld. [eiser] heeft alsnog splitsing van de huur voorgesteld maar daar is [gedaagde] niet op ingegaan. [eiser] vermoedt dat [gedaagde] bewust heeft aangestuurd op een all-in prijs om daarna direct een verzoek tot uitsplitsing te kunnen doen. [eiser] wijst erop dat hij geen ervaring heeft als verhuurder. De verhuur was van tijdelijke aard in de zin dat hij ging samenwonen en de woning tijdelijk wilde aanhouden. [gedaagde] was hiervan op de hoogte. Door de huurcommissie vastgestelde huur brengt [eiser] in financiële problemen. Daar komt bij dat zijn relatie is geëindigd en hij noodgedwongen bij zijn vader woont, terwijl hij te maken heeft met een wanbetaler. [gedaagde] heeft geen maand op tijd betaald en heeft een forse betalingsachterstand laten ontstaan.
De huurcommissie heeft geconcludeerd dat het door haar vastgestelde voorschot laag is en dat bij afrekening [gedaagde] vermoedelijk zal moeten bijbetalen. [eiser] verzoekt de kantonrechter subsidiair het voorschot in redelijkheid vast te stellen op € 490,00 om naheffing te voorkomen.