Rechtbank Amsterdam, 04-03-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2281, 2455679 \ CV EXPL 13-26701
Rechtbank Amsterdam, 04-03-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2281, 2455679 \ CV EXPL 13-26701
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 maart 2014
- Datum publicatie
- 29 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2014:2281
- Zaaknummer
- 2455679 \ CV EXPL 13-26701
Inhoudsindicatie
Huur woonruimte, toetsing redelijkheid aanvangsprijs woonruimte. Waardering kwaliteit aan de hand van de feitelijke toestand van de woning op het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Energielabel is afgegeven ruim na de datum van aanvang van de huurovereenkomst. Daarmee staat de energieprestatie zoals deze gold op dat moment vast, maar is de energieprestatie van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet vast komen te staan.
Ingevolge het Besluit Energieprestatie gebouwen moet de keuring van een woning in verband met een af te geven energielabel worden uitgevoerd op onafhankelijke wijze door een gekwalificeerde deskundige die voldoet aan de bij ministeriële regeling bepaalde of aangewezen beroeps- en kwaliteitseisen (art 3a.2 Besluit Energieprestatie gebouwen). In de Regeling energieprestatie gebouwen is nader geregeld dat het energielabel wordt afgegeven door een adviseur met een geldig NL- PBD procescertificaat, die dit label opstelt volgens bijlage 1 bij deze regeling opgenomen model ‘energielabel woning’. De energieprestatie van een woning wordt derhalve vastgesteld door een door de wetgever aangewezen deskundige die een met waarborgen omkleed advies dient te geven. Het is dus niet aan de huurcommissie of de kantonrechter om de energieprestatie van woning op een bepaalde datum vast te stellen. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter ook niet aan de hand van een afgegeven energielabel de energieprestatie op een eerdere datum mag herleiden.
Uitspraak
vonnis
Afdeling Privaatrecht
zaaknummer: 2455679 \ CV EXPL 13-26701
vonnis van: 4 maart 2014
fno.: 460
I n z a k e
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Yucatan,
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg,
t e g e n
[gedaagde 1],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
nader te noemen: [gedaagden gezamenlijk],
gemachtigde: mr. F.T. Panholzer.
- de dagvaarding van 11 oktober 2013 inhoudende de vordering van Yucatan met producties;- de akte overlegging productie van Yucatan;- de conclusie van antwoord van [gedaagden gezamenlijk] met producties;- de conclusie van repliek van Yucatan met een productie;- de conclusie van dupliek van [gedaagde 1];- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
-
[gedaagden gezamenlijk] huren met ingang van 15 september 2012 de woning gelegen aan het adres [adres] met een kamer op de vierde verdieping welke kamer door de woning bereikbaar is. Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 1.300,00 per maand, exclusief servicekosten, overeengekomen.
-
[gedaagden gezamenlijk] hebben de huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, welk verzoek de huurcommissie op 4 februari 2013 heeft ontvangen.
-
Op 23 april 2013 heeft de rapporteur van de huurcommissie een onderzoek in de woning gedaan. De rapporteur heeft de woning gewaardeerd op 141 punten. De rapporteur heeft in zijn rapport opgenomen, voor zover thans van belang: Warmte isolatieEnergielabel EP-online NIET AANWEZIGBouwjaar BAG 1913 Totaal aantal punten… 0,00
-
Voor de woning is door het bureau Perfectkeur BV op 13 juni 2013 een energielabel E afgegeven.
-
Het verzoek van [gedaagden gezamenlijk] is op 26 augustus 2013 door de huurcommissie behandeld. Bij die gelegenheid heeft Yucatan de huurcommissie geïnformeerd over het op 13 juni 2013 afgegeven energielabel E. Bij uitspraak van 26 augustus 2013, verzonden op 9 september 2013, heeft de huurcommissie in afwijking van het rapport van voorbereidend onderzoek de woning gewaardeerd op 139 punten. De huurcommissie heeft daarbij het door Yucatan overgelegde energielabel E buiten beschouwing gelaten, omdat dit label op de toetsingsdatum 15 september 2012 nog niet was afgegeven. De huurcommissie heeft geconcludeerd dat een redelijke huurprijs € 663,88 per maand is.
-
Op 15 oktober 2013 heeft het bureau Schroder & Schroder BV het energielabel B voor de woning afgegeven.
vordering
Yucatan vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de tussen partijen geldende huurprijs voor de woning per 15 september 2012 op € 1.300,00 per maand vaststelt met veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] tot betaling aan Yucatan van een bedrag van € 450,00 aan vermogensschade en veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] in de proceskosten.
Yucatan voert samengevat het navolgende aan. De huurcommissie heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het op 13 juni 2013 afgegeven energielabel E. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was de toestand van de woning hetzelfde als deze was op het moment dat het energielabel E is afgegeven.
Ingevolge artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) moet de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst worden beoordeeld. Het gaat daarbij om de feitelijke situatie. Tussen de aanvang van de huurovereenkomst en het afgeven van het label zijn geen energie beperkende maatregelen getroffen. Dit betekent dat de toestand bij aanvang van de huurovereenkomst een was die een energielabel E rechtvaardigt.
De rechtszekerheid staat dit niet in de weg. Ook de redelijkheid en billijkheid brengen niet mee dat het op het moment van toetsing beschikbare energielabel niet zou mogen meetellen. In de wet is niet het vereiste gesteld, dat het energielabel aanwezig moet zijn op het moment dat de huurovereenkomst ingaat.
Voor een label E moeten ingevolge de bijlage bij het besluit huurprijzen woonruimte (BHW) 5 punten worden toegekend. In dit geval was het label afgegeven op het moment dat de huurcommissie en de kantonrechter de redelijkheid van de huurprijs had/heeft vast te stellen.
Op grond van Europese regelgeving en jurisprudentie heeft een verhuurder recht op een “decent profit”. Dit brengt volgens Yucatan mee dat de energieprestatie moet worden meegewogen bij de bepaling van de huurprijs.
Omdat 5 punten voor het energielabel aan de puntentelling moet worden toegevoegd, komt de woningwaardering uit op 144 punten. Bij dit aantal punten hoorde op dat moment een maximale huurprijs van € 689,07 per maand, welk bedrag boven de liberalisatiegrens ligt (€ 664,66 per maand). De woning is daarmee geliberaliseerd. De overeengekomen huurprijs dient in stand te blijven. Het naderhand opgestelde energielabel B, dat tot stand is gekomen, nadat de deskundige ter plaatse is geweest, levert nog meer energiepunten op.
Yucatan stelt verder dat zij door de huurcommissie ten onrechte in het ongelijk is gesteld en dat zij daardoor ten onrechte is veroordeeld tot betaling van € 450,00 aan leges. Yucatan maakt aanspraak op dit bedrag als zijnde gevolgschade in de zin van artikel 6:95 BW.