Rechtbank Amsterdam, 08-07-2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4482, C/13/544195 / KG ZA 13-752 HJ/CGvB
Rechtbank Amsterdam, 08-07-2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4482, C/13/544195 / KG ZA 13-752 HJ/CGvB
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 8 juli 2013
- Datum publicatie
- 19 juli 2013
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2013:4482
- Zaaknummer
- C/13/544195 / KG ZA 13-752 HJ/CGvB
Inhoudsindicatie
Kort geding. Eiseres is verhuurder, gedaagde huurder die in het gehuurde bedrijfspand een kamerverhuurbedrijf heeft. Pand is verbouwd tot negen zelfstandige wooneenheden. De brandweer heeft het bedrijfspand recent op last van de gemeente Amsterdam gesloten en ontruimd omdat het niet brandveilig was. Eiseres vordert (onder meer) een verbod op toegang tot het bedrijfspand. Eiseres stelt dat gedaagden ernstig te kort zijn geschoten in de nakoming van een in 1994 (met haar rechtsvoorganger) gesloten huurovereenkomst, omdat zij het bedrijfspand zonder toestemming van eiseres en in strijd met publiekrechtelijke regelgeving hebben verbouwd tot negen appartementen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van eiseres in deze procedure evenwel niet onverkort toe, omdat eiseres vanaf 2005 de beheerder van het pand is en (een deel van) de verbouwingen daaraan voorafgaand - op basis van een in 1995 verleende vergunning en met inschakeling van de architect van de rechtsvoorganger van eiseres - zijn verricht. Ter zake de latere door gedaagden uitgevoerde verbouwingen, die wel in strijd met publieke regelgeving zijn uitgevoerd, bestaat onduidelijkheid over de vraag of de rechtsvoorganger van eiseres daarvan op de hoogte was. Hiervoor is een nader onderzoek naar de feiten noodzakelijk. De voorzieningenrechter stelt gedaagden daarom in de gelegenheid het bedrijfspand in overeenstemming met de in 1995 verleende vergunning terug te verbouwen tot drie zelfstandige wooneenheden. Dat geldt evenwel alleen als de huurachterstand wordt voldaan.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/544195 / KG ZA 13-752 HJ/CGvB
Vonnis in kort geding van 8 juli 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FFG PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding op verkorte termijn van 21 juni 2013,
advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,
tegen
1 [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden zonder bekende woon- en/of verblijfplaats,
gedaagden,
advocaat mr. S. Verhagen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna FFG en [gedaagden] worden genoemd.
1 De procedure
Ter terechtzitting van 24 juni 2013 heeft FFG gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] heeft de voorzieningenrechter verzocht de zaak aan te houden, omdat zij mede vanwege de verkorte dagvaardingstermijn er nog niet in was geslaagd een advocaat te vinden. De voorzieningenrechter heeft na een afweging van de wederzijdse belangen besloten de zaak voort te zetten op 1 juli 2013.
Ter terechtzitting van 1 juli 2013 heeft FFG gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding en akte vermeerdering van eis die eveneens in fotokopie is aangehecht. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. FFG heeft producties en een pleitnotitie in het geding gebracht. [gedaagden] heeft alleen een pleitnotitie overgelegd. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting van 1 juli 2013 waren, voor zover hier van belang, aanwezig:
aan de zijde van FFG: dhr.[bestuurder], bestuurder (hierna: [bestuurder]), met mr. M. Lagerweij;
aan de zijde van [gedaagden]: dhr. [gedaagde 1] en mw. [gedaagde 2] met mr. Verhagen. Op de zitting van 24 juni 2013 was mr. Verhagen niet aanwezig.
2 De feiten
Op 18 oktober 1994 hebben (de rechtsvoorganger van) FFG en [gedaagden] een huurovereenkomst met elkaar gesloten, ingaande op 1 november 1994, ter zake een bedrijfspand met vier verdiepingen aan de [bedrijfspand] (hierna: het bedrijfspand). De maandelijks vooruit te betalen huurprijs bedraagt (thans) € 1.328,70. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst bevat, voor zover in deze procedure van belang, verder de navolgende bepalingen:
“ Artikel 6
1. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kamerverhuurbedrijf en het zal huurder niet vrijstaan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
2. Huurder zal moeten zorgen voor het verkrijgen van eventueel voor de bedrijfsvoering vereiste vergunningen en/of ontheffingen, terwijl de weigering of intrekking daarvan nimmer aanleiding zal kunnen geven tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst of tot enige andere actie tegen verhuurder.
(…)
4. Huurder is gehouden alle voorschriften en richtlijnen, welke door de bevoegde autoriteiten en/of brandassuradeuren, ten aanzien van het gehuurde met betrekking tot de brandveiligheid worden gegeven, stipt na te komen.
(…)
6. Indien aan of in het gehuurde in verband met de in alinea 1 omschreven bestemming verbouwingen en/of andere wijzigingen al dan niet op overheidsvoorschriften nodig zijn, dan is het bepaalde in artikel 10 van toepassing terwijl de kosten voor huurders rekening zijn.
(…)
Artikel 8
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de in artikel 6 aangegeven bestemming gebruiken (…)
3. Huurder verplicht zich zijn bedrijf te voeren als een goed huurder betaamt.
Artikel 9
1. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder zijn bedrijf in het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan.
(…)
Artikel 10
1. Huurder mag in, op, aan of rond het gehuurde niets aanbrengen, veranderen of wegbreken ook niet aan de daartoe behorende leidingen en lozingen, dan wel met uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Huurder is er voor aansprakelijk dat bij de uitvoering van de werkzaamheden voldaan wordt aan terzake door de overheid gestelde of te stellen eisen, alsmede dat eventueel benodigde vergunningen zullen worden verkregen.
(…)
Artikel 12 Het onderhoud en de reparatie
Huurder is verplicht al het inwendig onderhoud en reparaties, waaronder begrepen aanschrijvingen van overheidswege, met inbegrip van het daartoe behorende sanitair, hetwelk hij in goede staat heeft aanvaard, met leidingen en lozingen, bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden, de schoorstenen voor zijn rekening te laten vegen.
(…)
Artikel 21 Verbouwing en Onderhoud.
Huurder verklaart bekend te zijn met de onderhoudsstaat van het gehuurde en zal voor eigen risico alle onderhoudswerkzaamheden voor zijn rekening nemen en (doen) verrichten hieronder tevens begrepen van overheidswege voorgeschreven voorzieningen ook indien deze ten name van de verhuurder zijn gesteld.
Huurder zal voor eigen rekening en risico een bedrag van ca. fl.100.000,-- (…) in het gehuurde investeren ten behoeve van de door hem geplande verbouwing c.q. veranderingen.
Voor deze geplande verbouwing c.q. veranderingen draagt huurder zorg dat aan de eisen van overheidswege is voldaan en alle daartoe benodigde vergunningen c.q. toestemmingen van overheidswege zijn verleend.”
In 1995 heeft de gemeente Amsterdam naar aanleiding van een bouwaanvraag van [gedaagden] – in het kader van de geplande verbouwing c.q. verandering van het bedrijfspand door [gedaagden] – een bouwvergunning verleend.
Op 19 september 2011 en 7 november 2011 hebben inspecteurs van de gemeente Amsterdam (dienst Wonen, Zorg en Samenleven) onderzoeken verricht in het bedrijfspand.
Op 21 december 2011 heeft de gemeente Amsterdam aan (onder meer) [gedaagden] gemeld dat zij voornemens is een bestuurlijke boete van € 36.000,00 op te leggen, wegens het – in strijd met de huisvestingswet – in gebruik geven van zes woningen zonder de daarvoor vereiste huisvestingvergunningen. Op 24 januari 2012 hebben (onder meer) [gedaagden] hun zienswijze ingediend.
Bij beschikkingsbesluiten van 7 februari 2012 heeft de gemeente Amsterdam aan (onder meer) [gedaagden] een bestuurlijke boete van (2x) € 36.000,00 opgelegd.
Bij brief van 9 maart 2012 heeft de gemeente Amsterdam aan FFG bericht dat zij – vanwege de bestuursrechtelijke overtredingen – bevoegd is om hiertegen richting de eigenaar op te treden, door middel van het inzetten van dwangmiddelen en boetes. De gemeente Amsterdam heeft in dezelfde brief de hoop uitgesproken dat partijen erop een minnelijke wijze uitkomen, welke mogelijkheid afhankelijk is van de ontbinding van de met [gedaagden] gesloten huurovereenkomst.
Bij aangetekende brief van 21 maart 2012 heeft FFG [gedaagden] gemeld dat zij – gelet op de bevinden van de gemeente Amsterdam – ernstig te kort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de op 18 oktober 1994 gesloten huurovereenkomst en haar gesommeerd om alle tekortkomingen in de nakoming van vorenbedoelde huurovereenkomst binnen drie weken ongedaan te maken. Een kopie van deze brief is naar de gemeente Amsterdam gestuurd.
De door [gedaagden] – tegen het opleggen van bestuurlijke boetes door de gemeente Amsterdam (2.5) – ingediende bezwaren, zijn door de gemeente Amsterdam bij bestuursbesluiten op bezwaar van 5 november 2012 ongegrond verklaard.
Bij aangetekende brief van 30 november 2012 heeft FFG [gedaagden] opnieuw gesommeerd om alle tekortkomingen in de nakoming van de op 18 oktober 1994 tussen partijen gesloten huurovereenkomst binnen twee weken op te heffen, bij gebreke waarvan FFG tot het nemen van rechtsmaatregelen zal overgaan. Een kopie van deze brief is naar de gemeente Amsterdam gestuurd.
[gedaagden] heeft tegen de onder 2.8 bedoelde bestuursbesluiten beroep ingesteld bij de bestuursrechter van deze rechtbank. Bij vonnis van 6 maart 2013 heeft deze rechtbank – kort samengevat – geoordeeld dat de door de gemeente Amsterdam opgelegde boetes terecht zijn opgelegd en hoogte daarvan gehandhaafd.
Op 12 juni 2013 heeft de brandweer Amsterdam-Amstelland een bezoek gebracht aan het bedrijfspand.
Bij e-mail van 21 juni 2013 (7:42 uur) heeft de heer[naam 1], werkzaam als Hoofd Procesunit directie Toezicht en Handhaving bij de gemeente Amsterdam, voor zover in deze procedure van belang, het navolgende aan de advocaat van FFG geschreven:
“U gaf donderdagmiddag aan dat uw cliënte, als eigenaar van het pand, vooruitlopend op een bodemprocedure gericht op ontbinding van de huurovereenkomst, een kort geding overweegt tegen de huurder, mevrouw [gedaagde 2], teneinde te voorkomen dat zij zich nog toegang verschaft tot het pand.
Graag verneem ik, gelet op de aanstaande ontruiming, de stand van zaken.
Mevrouw [gedaagde 2] heeft het stadsdeel gesommeerd om haar ook na de ontruiming toegang te verlenen tot het pand ten behoeve van het verwijderen van de boedel, het slopen van de keukens en het realiseren van drie woningen conform de laatst vergunde toestand. Graag verneem ik het standpunt van uw cliënte hierop.”
Vanaf 21 juni 2013 te 12.00 uur past de gemeente Amsterdam (Directie toezicht en handhaving) op grond van een besluit van 20 juni 2013 ten aanzien van het bedrijfspand bestuursdwang toe, vanwege de omstandigheid dat “sprake is van een vlucht- brandonveilige situatie”. [gedaagden] en FFG dienen het gebruik van het pand per 21 juni 2013 te staken.