Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 08-07-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2066, HD 200.077.421_01

In de onderhavige procedure vorderde JHG in eerste aanleg, kort weergegeven:

-

nadere vaststelling van de tussen JHG en JHE geldende huurprijs op de voet van artikel 7:303 BW op een bedrag van € 32.167,51 exclusief btw per jaar althans op een bedrag van € 31.000,- exclusief btw per jaar met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006;

-

veroordeling van de JHE om met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006 aan JHG het verschil te betalen tussen de nader vastgestelde huurprijs en de feitelijk betaalde huurprijs, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van JHE in de proceskosten en de door JHG betaalde kosten van het deskundigenbericht.

JHE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het tussenvonnis van 1 juli 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Ook in de drie andere zaken heeft de kantonrechter een comparitie gelast.

De comparitie van partijen is gecombineerd met een plaatsopneming en bezichtiging van het gehuurde en heeft op 24 november 2009 in de vier zaken gelijktijdig plaatsgevonden. Na afloop van de comparitie heeft de kantonrechter de zaak tussen [eigenaren] en [bierbrouwerij], de zaak tussen [bierbrouwerij] en JHG, de zaak tussen JHG en JHE en de zaak in conventie tussen JHE en de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] naar de rol verwezen voor vonnis.

-

geoordeeld dat de huurprijs nader moet worden vastgesteld op het door de deskundige Vanhijfte geadviseerde bedrag van € 31.000,-- exclusief btw per jaar;

-

geoordeeld dat gelet op de kennelijk deplorabele staat van onderhoud van het gehuurde de nieuwe huurprijs pas in moet gaan nadat op zijn minst een begin is gemaakt met het verrichten van (het niet voor rekening van de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] komende) groot onderhoud en grote reparaties aan het gehuurde;

-

beslist dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2011 wordt vastgesteld op € 31.000,-- exclusief btw per jaar.

JHG en JHE, die onderdeel uitmaken van een concern en in dit hoger beroep dezelfde advocaat hebben, hebben in hun memorie van grieven en in hun memorie van antwoord gesteld dat de kantonrechter de huurprijs heeft vastgesteld op € 32.167,15 exclusief btw per jaar. JHG en JHE (althans hun advocaat) zien daarbij over het hoofd dat de kantonrechter dat bedrag in het herstelvonnis heeft gewijzigd in € 31.000,-- exclusief btw per jaar.

JHG heeft haar hoger beroep mede gericht tegen het tussenvonnis van 1 juli 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Tegen dat vonnis heeft JHG echter geen grieven gericht. Het hof zal JHG daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen dat vonnis.

JHG heeft haar appeldagvaarding mede gericht tegen een in de procedure in eerste aanleg door de rechtbank gewezen vonnis van 30 augustus 2010. Aan het slot van haar appeldagvaarding en aan het slot van haar memorie van grieven concludeert JHG tot vernietiging van dat vonnis van 30 augustus 2010. Uit het dossier blijkt echter niet dat een tussen partijen gewezen vonnis van die datum bestaat. Het hof gaat er vanuit dat de appeldagvaarding en de memorie van grieven op dit punt een kennelijke verschrijving bevatten.

JHG heeft op blz. 1 van haar memorie van grieven melding gemaakt van een door de kantonrechter tussen partijen gewezen vonnis van 29 september 2010. Ook een vonnis van die datum is in de procedure tussen JHG en JHE niet gewezen. In het door JHG overgelegde procesdossier zit wel een vonnis van die datum dat gewezen is tussen Bierbrouwerij [bierbrouwerij] en JHG. Ook op dit punt bevat de memorie van grieven dus een kennelijke fout.

JHG heeft één grief gericht tegen het vonnis van 30 juni 2010. Die grief is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de nader vastgestelde huurprijs in huurovereenkomst 3 pas met ingang van 1 januari 2011 te laten ingaan. Volgens JHG had de kantonrechter de nader vastgestelde huurprijs moeten laten ingaan op 22 december 2005, zijnde de datum waarop de heren [eigenaren] de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW hebben verzocht een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de nadere huurprijsvaststelling van het gehuurde, althans op 6 januari 2006, zijnde de datum waarop in de zaak tussen JHG en JHE eenzelfde verzoek is gedaan.

Geen van partijen is opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs het door de deskundige Vanhijfte geadviseerde bedrag van € 31.000,-- exclusief btw per jaar tot uitgangspunt strekt. Ook voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat die huurprijs in beginsel passend is voor het gehuurde. In geschil is in dit hoger beroep slechts de vraag of die nader vastgestelde huurprijs van € 31.000,-- exclusief btw ten aanzien van huurovereenkomst 3 moet ingaan op 22 december 2005 althans 6 januari 2006 (standpunt van JHG), of op 1 januari 2011 (oordeel kantonrechter en standpunt JHE).

Het hof ziet geen aanleiding om de datum, zoals door JHG bepleit, op een eerder moment, te weten 22 december 2005 te leggen. De enkele omstandigheid dat de nader vastgestelde huur bij hantering van de hoofdregel in huurovereenkomst 3 enkele dagen later ingaat dan in de huurovereenkomsten 1 (22 december 2005) en 2 (3 januari 2006), levert naar het oordeel van het hof geen bijzondere omstandigheid op zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW.

Naar aanleiding van het standpunt van JHE dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden (in de zin van artikel 7:303 lid 4 BW) op grond waarvan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs aanzienlijk later moet worden gelegd dan 6 januari 2006, stelt het hof het volgende voorop. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:303 lid 4 BW blijkt dat de achtergrond van het opnemen van de uitzondering mede is gelegen in de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden. In de Memorie van Toelichting bij het wetsartikel wordt als voorbeeld van bijzondere omstandigheden genoemd de lange duur van een procedure, die mede aan de verhuurder is te wijten, waardoor de na te betalen huur te hoog zou oplopen. (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9). Daarnaast wordt in de Nota naar aanleiding van het Verslag als voorbeeld genoemd de situatie waarin de verhuurder in gebreke blijft achterstallig onderhoud te verrichten. Het feit dat de huurder de nakoming van de onderhoudsverplichtingen kan afdwingen doet niet af aan de bevoegdheid van de rechter om de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vanwege achterstallig onderhoud te verschuiven (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 13-14). Tevens blijkt uit de wettekst en de parlementaire geschiedenis echter dat niet snel (“slechts bij hoge uitzondering”) moet worden aangenomen dat bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in het artikellid zich voordoen (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 5).

Verder acht het hof in dit kader van belang dat een huurder in situaties waarin de verhuurder te kort schiet in zijn verplichting om onderhoud aan het gehuurde te verrichten en gebreken te herstellen, meerdere rechtsmaatregelen tot zijn beschikking heeft. Dat betreft niet alleen mogelijkheden om de verhuurder tot nakoming van zijn verplichtingen te dwingen, zoals een vordering tot herstel op straffe van verbeurte van een dwangsom. De huurder beschikt ook over de in artikel 7:207 lid 1 BW neergelegde mogelijkheid om, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een dergelijke vordering hebben de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] in reconventie ingesteld in de procedure over huurovereenkomst 4.

Verder overweegt het hof dat aan het volgen van de uitzonderingsmogelijkheid van artikel 7:303 lid 4 BW over het algemeen praktische bezwaren verbonden zijn, onder meer omdat bij aanpassing van de ingangsdatum wegens bijzondere omstandigheden als bedoeld in dat artikel, ook de in artikel 7:303 lid 2 bedoelde referentieperiode moet worden aangepast (zie HR 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2013:BD5988). Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid. Vanwege de verschillende hierboven genoemde redenen moet naar het oordeel van het hof niet te snel worden aangenomen dat achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde bijzondere omstandigheden opleveren die in dit geval een aanpassing van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs rechtvaardigen.

Tegen deze achtergrond zal het hof onderzoeken of er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die zo bijzonder zijn dat op grond daarvan de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs moet worden verplaatst van 6 januari 2006 naar 1 januari 2011, althans naar enige datum gelegen in de periode van 6 januari 2006 tot 1 januari 2011. JHE heeft daartoe naar de kern genomen aangevoerd dat de onderhoudstoestand van het pand te wensen overlaat. JHG heeft dat betwist en gesteld dat de gebreken die er zijn in hoofdzaak zijn veroorzaakt doordat de exploitant [feitelijke exploitanten] (huurder in huurovereenkomst 4) het contractueel voor zijn rekening komende schilderwerk van de kozijnen niet goed heeft bijgehouden.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze stellingen en verweren het volgende voorop. Bij het volgen van de in artikel 7:303 lid 4 neergelegde hoofdregel zou de nader vastgestelde huurprijs moeten ingaan op 6 januari 2006. Voor zover in de staat van onderhoud van het gehuurde al aanleiding gevonden zou kunnen worden om de ingang van de nader vastgestelde huurprijs uit te stellen, zou naar het oordeel van het hof de staat van het gehuurde op of omstreeks 6 januari 2006 voor dat uitstel aanleiding moeten geven. Met andere woorden: indien de staat van het gehuurde omstreeks de tot uitgangspunt te nemen peildatum van 6 januari 2006 niet van dien aard was dat de ingang van de nader vastgestelde huurprijs zou moeten worden uitgesteld, kan die nader vastgestelde huurprijs in beginsel gewoon ingaan. Dat wordt naar het oordeel van het hof niet anders als op een moment dat aanzienlijk later gelegen is, bijvoorbeeld in het voorjaar van 2009, de staat van het gehuurde is verslechterd en die staat dan een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Dat laat dan immers onverlet dat er op de peildatum 6 januari 2006 geen aanleiding was om de nader vastgestelde huurprijs niet te laten ingaan.

Dat omstreeks 6 januari 2006 (of in de loop van 2006, 2007 of 2008) sprake was van ernstig achterstallig onderhoud is naar het oordeel van het hof in het onderhavige geding tussen JHG en JHE niet komen vast te staan. JHG heeft het gemotiveerd betwist en JHE heeft op dit punt, ook in eerste aanleg, geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan.

Het hof komt om bovenstaande redenen tot het oordeel dat er in het onderhavige hoger beroep met betrekking tot de eerste jaren na 6 januari 2006 geen bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW zijn komen vast te staan op grond waarvan de nader vastgestelde huurprijs niet per 6 januari 2006 zou mogen ingaan. De grief van JHG is dus terecht voorgedragen.

Het hof merkt nog op dat JHE in eerste aanleg (alinea 24 conclusie van antwoord) het standpunt heeft ingenomen dat de huurverhoging in de relatie JHG – JHE moet ingaan op het tijdstip waarop de huurverhoging in de relatie JHE – [feitelijke exploitanten] ingaat. Ook in hoger beroep heeft JHE gesteld dat het begrijpelijk en verdedigbaar is om in de vier huurverhoudingen dezelfde huuringangsdatum te hanteren (blz 6, midden, van de memorie van antwoord). Dit resultaat, dat zowel JHG als JHE wenselijk vinden, wordt thans bereikt. Het hof verwijst naar rov. 3.5.3 van dit arrest waarin is weergegeven hoe in hoger beroep over de bij de andere huurverhoudingen te hanteren ingangsdatum is beslist.

Uit het bovenstaande volgt dat het tussen JHG en JHE gewezen eindvonnis van 30 juni 2010 moet worden vernietigd voor zover bij dat vonnis is bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs zal ingaan op 1 januari 2011 en voor zover bij dat vonnis de kosten van het geding tussen JHG en JHE zijn gecompenseerd. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs ten aanzien van huurovereenkomst 3 stellen op 6 januari 2006 en JHE veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg, waaronder begrepen de in punt 15 van de inleidende dagvaarding genoemde kosten van het door Vanhijfte uitgebrachte deskundigenbericht. Deze kostenveroordeling wordt, zoals door JHG gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

JHG heeft aan het slot van haar memorie van grieven niet geconcludeerd tot veroordeling van JHE om met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006 aan JHG het verschil te betalen tussen de nader vastgestelde huurprijs en de feitelijk betaalde huurprijs. Een dergelijke veroordeling zal het hof daarom achterwege laten.

Het hof zal JHE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal ook deze proceskostenveroordeling, zoals door JHG gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.