Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-05-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:4114, 200.183.390

In de aktes van levering van Likon aan Stimulus staat telkens onder meer vermeld:

“BIJZONDERE BEPALINGEN

VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN

Als onderdeel van deze overeenkomst van verkoop en koop verklaarden verkoper en koper, ter realisering en ter bestendiging van de situatie waarin het verkochte perceel recreatieterrein zich op het Vakantiepark Calluna zal bevinden ten opzichte van de toegangswegen en algemene gedeelten van het park (welke toegangswegen en algemene gedeelten eigendom zijn van verkoper), over en weer ten nutte en ten laste van het verkochte perceel en ten nutte en ten laste van de percelen kadastraal bekend (...) voor zoveel mogelijk en voor zoveel nodig te vestigen en aan te nemen:

de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat het dienend erf wordt gebruikt om zich te begeven vanaf de buiten het terrein gelegen openbare weg via het op het terrein aanwezige wegenplan naar het heersend erf en vice versa.

Ten aanzien van deze erfdienstbaarheden zal gelden:

(..)

Likon had de kavels in 2003 verkregen van Calluna Ommen B.V. Op deze levering is onder meer van toepassing de in 1999 door Calluna Ommen B.V. vastgestelde Akte Vaststelling Bepalingen (in verband met de toen voorgenomen verkaveling van de gronden). In artikel 8 daarvan is onder meer bepaald:

“4. De koper is verplicht:

de eenmalige aansluitingskosten op de nutsvoorzieningen, te weten gas, electra, water, riool en CAI ad (...) f. 2.350,- (...) aan Calluna [Ommen B.V., hof] te vergoeden.”

En in artikel 10 daarvan is onder meer bepaald:

“Aan het verkochte is mede verbonden het lidmaatschap van de eigenaarsvereniging “Chaletpark Calluna” (..) De koper moet zich verbinden om alle uit het lidmaatschap van genoemde vereniging voortvloeiende verplichtingen, waaronder begrepen zijn/haar aandeel in de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke toegangswegen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en voorts zijn/haar aandeel in de kosten van afvoer van huisvuil, enzovoorts stipt te zullen nakomen en naleven.”

Bij brief van 24 december 2014 heeft GAP zich gewend tot de eigenaren van het park en onder meer het volgende geschreven:

“Zoals U waarschijnlijk heeft gehoord, zijn er nieuwe eigenaren van Vakantiepark Calluna; deze eigenaren worden vertegenwoordigd door GAP BV te Waardenburg.

(...)

Samen willen wij Calluna beter gaan beheren en onderhouden, waardoor deze op een hoger niveau gaat komen. Tevens willen wij de regie gaan voeren over alle infrastructurele voorzieningen zoals de toevoer van water en energie, vuilafvoer en het algemeen beheer.

Hierdoor zal er met U, kavel eigenaar, en (...) GAP BV, een overeenkomst worden gesloten zoals deze omschreven staat in uw koopovereenkomst (rechtsopvolger Likon BV)

Daar wij eigenaar zijn vanaf mei 2014 willen wij U bij deze voor het gebruik van onze infrastructuur vanaf 01-06-2014 t/m 31-12-2014 belasten met een bedrag van € 75,-- per maand, te weten € 525,-- (exclusief BTW)

Vanaf 1 januari 2015 berekenen wij U per maand vooraf € 75,-- per kavel, te betalen op onze rekening of kunt U per jaar vooraf betalen en zult U een korting ontvangen van maar liefst 8%, te weten € 72,-- op jaarbasis (alle prijzen exclusief BTW)”

Bij deze brief was, voor zover het Stimulus betreft, een factuur gevoegd voor parkkosten vanaf 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 ter grootte van € 24.139,50 inclusief btw. Op 5 januari 2015 volgt een tweede factuur, ditmaal ter grootte van € 10.345,50 inclusief btw, voor parkkosten over de eerste drie maanden van 2015.

Op 9 januari 2015 heeft GAP de kaveleigenaren opnieuw aangeschreven. Uit die brief wordt geciteerd:

“Medio mei 2014 hebben een drietal ondernemingen gezamenlijk de infrastructuur en voorzieningen inclusief een aantal kavels op het park overgenomen. Zij werken samen en worden vertegenwoordigd door GAP. GAP is daarmee eigenaar geworden van de wegen en de overige infrastructuur zoals gasleidingen, waterleiding en dergelijke. In ieder geval is het zeer gebruikelijk om voor het gebruik, het onderhoud en het beheer van de eigendommen van de parkeigenaar, die door de eigenaren van de kavels immers worden gebruikt, een bijdrage te betalen (de parkbijdrage).

In het verleden betaalde u geen parkbijdrage, dus GAP begrijpt dat u om deze bijdrage niet zit te springen. Het feit echter dat de vorige eigenaar u niets in rekening bracht voor het gebruik van zijn eigendommen, betekent uiteraard niet dat ook de nieuwe eigenaar verplicht is om u de infrastructuur gratis ter beschikking te stellen. Door die zure appel zult u heen moeten.

(...)

GAP zal het onderhoud en beheer van haar eigendommen onder haar eigen verantwoordelijkheid, in overleg met de aanwezige VVE’s, gaan verrichten (...) GAP zal voor het gebruik van de infrastructuur een parkbijdrage vragen van € 75,-- per maand. Daarin zijn dus opgenomen de kosten van onderhoud die u voorheen via uw VVE betaalde. Sommigen van u schreven dat het onderhoud door de VVE prima bevalt en dat dat graag zo zou moeten blijven. Dat is echter voor GAP als eigenaar geen optie, zij wil zicht hebben op de onderhouds- en beheerswerkzaamheden die aan haar eigendom worden verricht, en wil via deze parkbijdrage ook het park rendabel maken.

Gap zal de levering van energie en water regelen, maar u gaat rechtstreeks aan de leverancier betalen (net als nu bij de gasleverancier al gebeurt) met dien verstande dat GAP geen opslag zal rekenen voor haar dienstverlening, en ook geen toelage van de leverancier zal bedingen.”