Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208, 200.108.889-01 20-08-2013

Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 4 (4a tot en met 4n) van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Het gaat daarbij om het volgende:

1. Partijen hebben op 22 juni 1987 een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst staat: “I een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in het gebied [X te Y] (..) II een door de verhuurder geplaatst hekwerk aan vier zijden van het onder I genoemde perceel, hierna te noemen het gehuurde (..).”

2. In 1993 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) overeengekomen.

3. Bij brief van 16 maart 1993 heeft Gemeente Almere onder meer aan [appellant] geschreven: “Bijgevoegd sturen wij u (..) een huurovereenkomst met daarbij behorende tekening en het Huurreglement van de gemeente Almere toe betreffende de huur van een perceel grond (..). De met u op 22 augustus 1989 getroffen gebruikersregeling in verband met de destijds ontstane huurschuld komt hiermee te vervallen. (..).”

4. In de huurovereenkomst die partijen in 1993 zijn aangegaan staat: “de verhuurder verklaart aan huurder die verklaart in huur te aanvaarden: een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in gebied [X te Y], kadastraal bekend (..) plaatselijk bekend als [de weg] te Almere, (..).”

5. In artikel 1 leden 1 en 2 van de huurovereenkomst staat onder meer: “De huurovereenkomst wordt aangegaan voor tien maanden ingaande 1 maart 1993 en derhalve eindigend op 31 december 1993. De huurovereenkomst zal (..) telkenjare stilzwijgend worden verlengd met een termijn van één jaar onder dezelfde voorwaarden als in de overeenkomst vermeld.”

6. In artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst staat dat het [appellant] niet is toegestaan het gehuurde te gebruiken anders dan voor renovatie van oude automobielen in een door [appellant] gebouwde werkplaats.

7. Naast de huurovereenkomst zijn Gemeente Almere en [appellant] ook een huurreglement overeengekomen.

8. In artikel 1 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “Indien blijkt dat de afschrijving van (..) huurprijs niet plaatsvindt, verbeurt de huurder ten behoeve van de verhuurder, zonder nadere ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst, over het alsdan verschuldigde bedrag een terstond opeisbare boete ter hoogte van 2% per maand over het achterstallig gebleven bedrag, onverminderd het recht van de gemeente om tot ontbinding van deze overeenkomst over te gaan en vergoeding van de kosten, schaden en interesten te vorderen.”

9. In artikel 12 lid 3 van het huurreglement staat onder meer: “De door de verhuurder in acht te nemen opzeggingstermijn, in zoverre er geen huurperiode is overeengekomen, bedraagt drie maanden. (..).”

10. In artikel 13 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “De huurder mag voor de lege en ontruimde oplevering van het gehuurde afbreken en tot zich nemen al hetgeen hij daaraan op zijn kosten heeft gemaakt of veranderd (..).”

11. Artikel 13 lid 3 van het huurreglement luidt als volgt: “Als de huurder geen gebruik maakt van de bevoegdheid overeenkomstig het vorige lid van dit artikel, kan hij na oplevering van het gehuurde geen vergoeding vorderen voor hetgeen hij op zijn kosten aan het gehuurde heeft aangebracht en vervalt de eventuele meerwaarde aan de verhuurder.”

12. [appellant] heeft, na daartoe een vergunning verkregen te hebben van Gemeente Almere, een opstal gebouwd op het perceel dat hij van Gemeente Almere heeft gehuurd.

13. In het Voorstel aan Burgermeester en Wethouders d.d. 19 februari 2008 staat onder meer: “ Het College draagt op een start te maken met het beheer en de herinrichting van het openbaar gebied aan de entreekant van het gebied ([de weg] 2, 54, 52,50). Het College draagt op tot opruiming, sanering en verkoop onder voorwaarden van 5 gemeentelijke locaties ([de weg] 10, 12, 22-26, 30 en 43) en tot het bewerkstelligen van het opruimen en saneren van de particuliere kavel aan de [de weg] 2. Het College draagt op onderzoek te doen en maatregelen te treffen die nodig zijn om de nu nog onbekende problemen, risico’s en kosten in kaart te brengen, de beheersorganisatie op orde te brengen en een plan voor de verdere aanpak te maken (..).”

14. Bij brief van 28 september 2010 heeft Gemeente Almere aan [appellant] onder meer geschreven: ” (..) Op en rondom het bedrijventerrein aan de [de weg] vindt sinds 2008 een herontwikkeling van het gehele gebied plaats. Hierbij worden verschillende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het uitvoeren van een bodemonderzoek alsmede het saneren en opruimen van de (verontreinigde) percelen. Daarnaast wordt tevens het volledige rioleringsysteem vervangen. Ook het perceel dat u huurt, zal in die werkzaamheden worden meegnomen en vervolgens herontwikkeld worden. Gelet op voornoemde heeft de Gemeente het gehuurde dan ook dringend nodig voor eigen gebruik, terwijl haar belangen bij beëindigen van de huur en ontruiming zwaarder wegen dan uw belangen bij voortzetting van de huur en het gebruik daarvan. In verband met de ontwikkeling zoals hiervoor beschreven, zegt de Gemeente hierbij de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de [de weg] 41 op per 1 januari 2011, althans per de eerst mogelijke datum en verzoekt de Gemeente en voor zover nodig sommeert de Gemeente u om het door u gehuurde perceel uiterlijk op de dag waarop de huur eindigt geheel ontruimd en in goede staat en vrij van opstallen aan de Gemeente op te leveren. Tenslotte wijs ik u op het feit dat de maandelijkse huur reeds geruime tijd onbetaald is gelaten. Er bestaat een huurachterstand van in totaal € 3.521,97. Ik verzoek u en voor zover nodig sommeer ik u hierbij om dit bedrag binnen drie weken na dagtekening te betalen (..). Bij gebreke van tijdige betaling behoudt de Gemeente zich uitdrukkelijk het recht voor om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.(..).”