Home

Gerechtshof Amsterdam, 21-03-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:977, 200.179.595/01

Gerechtshof Amsterdam, 21-03-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:977, 200.179.595/01

Gegevens

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
21 maart 2017
Datum publicatie
23 mei 2017
ECLI
ECLI:NL:GHAMS:2017:977
Zaaknummer
200.179.595/01

Inhoudsindicatie

Verkoop sociale huurwoningen in flatgebouw door woningbouwcorporatie. Convenant met gemeente o.a. omtrent kwaliteitseisen bij splitsing. Diverse vorderingen van nieuwe eigenaren in verband met gebrekkig onderhoud.

Uitspraak

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.179.595/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/565125/ HA ZA 14-501

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 maart 2017

inzake

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. [geïntimeerde sub 4] te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

3. [geïntimeerde sub 3],

4. [geïntimeerde sub 4],

5. [geïntimeerde sub 5],

6. [geïntimeerde sub 6],

allen wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. E.J.H. van Lith te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Rochdale respectievelijk (in meervoud) [geïntimeerden] genoemd. Afzonderlijk worden geïntimeerden bij hun achternaam aangeduid.

Rochdale is bij dagvaarding van 14 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, van 10 december 2014 (hierna ook: het tussenvonnis) en 22 juli 2015 (hierna ook: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Rochdale als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rochdale heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen voor zover de vorderingen van [geïntimeerden] zijn toegewezen en alsnog die vorderingen zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten, en met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling aan Rochdale van de reeds door Rochdale aan [geïntimeerden] betaalde proceskosten.

[geïntimeerden] hebben in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in hoger beroep. In incidenteel appel hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van de genoemde vonnissen voor zover het betreft het afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] ter zake de herstelkosten aan de lift en de hemelwaterafvoeren en tot veroordeling van Rochdale tot betaling aan hen van een bedrag van (in totaal) € 2.654,50 . Rochdale heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen op die punten, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [geïntimeerden] in de proceskosten van (zo begrijpt het hof) het incidenteel appel.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1. tot en met 2.10. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. Rochdale is een woningcorporatie, die onder meer tot taak heeft ervoor te zorgen dat woningen met relatief lage huurprijzen op een rechtvaardige wijze worden toegewezen. Rochdale is gerechtigd tot het voortdurend recht van erfpacht op een in Amsterdam gelegen perceel grond en het daarop gebouwde complex, bestaande uit 64 woningen en 74 bergingen, plaatselijk bekend als [adres A] en [adres B] (hierna te noemen: het complex).

b. In 2002 heeft Rochdale samen met andere woningcorporaties een convenant gesloten met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam, waarin afspraken zijn neergelegd met betrekking tot (onder meer) de voorgenomen verkoop van sociale huurwoningen door de corporaties (het ‘Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007’, hierna: het Convenant). In het Convenant is onder meer het volgende opgenomen:

‘Art. 6

Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

  1. (…)

  2. De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:

a voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouwd, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.

(…)

3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 5 jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de vergunningverlener. De uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode en is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht.(…)

3. (opmerking hof: bedoeld is: lid 4, abusievelijk is verkeerd doorgenummerd) De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van 15 jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.

4. (lid 5, hof) Woningen die in het kader van dit convenant worden verkocht, zonder dat een splitsingsvergunning vereist is, zullen voldoen aan de in lid 2 van dit artikel gestelde kwaliteitseisen.

5. (lid 6, hof) Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen.(…)’

c. De artikelsgewijze toelichting op het Convenant vermeldt met betrekking tot het in artikel 6 bepaalde onder meer het volgende:

‘Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kwaliteitseisen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en die voor de appartementen.

Artikel 6 lid 2 onder a: Het betreft hier de gemeenschappelijke delen. Het hier bedoelde minimale kwaliteitsniveau houdt in zijn algemeenheid het volgende in:

> fundering en casco moeten in een zodanige staat zijn, dat instandhouding gedurende 25 jaar verantwoord is;

(…)

> dakbedekking, goten en ramen moeten goed functioneren;

> het trappenhuis moet in goede staat zijn (inclusief schilderwerk);

(…)

Artikel 6 lid 3: De gestelde kwaliteitseisen hoeven niet onmiddellijk op het moment van splitsing gerealiseerd te zijn. Wanneer dit zich voordoet kan een splitsingsvergunning toch worden verleend indien door de corporatie een investeringsplan is opgesteld. Uit het investeringsplan moet blijken dat binnen 5 jaar de vereiste kwaliteit zoals in artikel 6 is omschreven is bereikt of eerder wanneer de corporatie de meerderheid in de Vereniging van Eigenaren verliest. (…)

Artikel 6 lid 5: Ten aanzien van de woningen waarvoor geen splitsingsvergunning is vereist zullen corporaties een verklaring afgeven aan de stadsdelen waarin zij aangeven dat de woningen die voor verkoop in aanmerking worden gebracht voldoen aan de in lid 2 gestelde kwaliteitseisen. Deze verklaring zal worden afgegeven op basis van de in artikel 6 lid 6 genoemde “checklist”.

(...)

Door de checklist heeft zowel het stadsdeel als de koper inzicht in datgene wat een corporatie redelijkerwijs kan weten over de kwaliteit (waaraan zij op basis van de in dit convenant genoemde kwaliteitseisen moeten voldoen) van de woning.

De checklist bevat de kwaliteitseisen zoals deze in artikel 6 lid 2 zijn geformuleerd.(…)’

d. De in artikel 6 lid 6 van het Convenant bedoelde checklist (hierna: de kleine checklist) luidt onder meer als volgt:

‘Kleine checklist

• voor woongebouwen met sociale huurwoningen met een bouwjaar van 1 januari 1940 of later die gelegen zijn buiten het vergunningsplichtige gebied

(…)

Splitsingsdossier bijlage

(…)

3. Vve dossier

(…)

 meerjarenprogramma onderhoud

(…)

(…)

Verklaring toestand van het gebouw voldaan

1. Fundering en casco verkeren in goede staat. Het is niet te verwachten dat fundering of casco binnen 25 jaar een voorziening behoeven.

(…)

4. Dakbedekking goten en ramen functioneren goed. Het is niet te verwachten dat deze onderdelen binnen afzienbare tijd een voorziening behoeven. Kozijn en ramen die zijn vervangen, zijn geschikt gemaakt voor dubbel glas.

5. Het trappenhuis verkeert in goede staat (inclusief schilderwerk). Voorzieningen zijn binnen afzienbare tijd niet nodig en het schilderwerk is regelmatig onderhouden.

(…)

(…)

e. Rochdale heeft in februari 2006 een investeringsplan voor het complex opgesteld, als bedoeld in artikel 6 lid 3 van het Convenant. Volgens dit investeringsplan moet er € 16.400,- worden gereserveerd voor noodzakelijke investeringen die niet in het meerjarenonderhoudsplan zijn opgenomen. Een onderdeel daarvan is, zo staat in het investeringsplan, het opnieuw laten behandelen van ondeugdelijke houtrotreparaties aan de buitenkozijnen.

f. Het complex is in maart 2008 gesplitst in appartementsrechten. Vervolgens heeft Rochdale vier appartementen en bijbehorende berging(en) verkocht en geleverd aan, achtereenvolgens, [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4] (levering op 23 mei 2008), [geïntimeerde sub 6] (levering op 1 april 2009), [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] (levering op 2 februari 2010) en [geïntimeerde sub 5] (levering op 14 december 2012). In elk van de koopovereenkomsten is de volgende bepaling opgenomen:

Bijzondere bepalingen:

(…)

Kwaliteitseisen

(de bovenstaande bepaling wordt hierna aangeduid als artikel 6 van de koopovereenkomst)

Met het in artikel 6 genoemde besluit 2002/12133 ROIB is de hiervoor onder 2 sub d weergegeven kleine checklist bedoeld.

g. [geïntimeerden] zijn uit hoofde van hun hoedanigheid van appartementseigenaar van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [adres A] en [adres B] (hierna: de VvE), die bij de splitsing van het complex is opgericht. Rochdale heeft als grooteigenaar ongeveer 90% van de stemmen in een vergadering van de VvE.

h. Begin 2013 heeft Pro VVE Beheer B.V. (hierna: PVB ) namens de VvE aan IPR Vastgoedmanagement IPR B.V. (hierna: IPR) opdracht gegeven om de staat van het complex en het benodigd onderhoud in kaart te brengen en een meerjarenonderhoudsplan op te stellen (hierna: het MJOP 2013). In dat plan schrijft IPR hierover onder meer het volgende:

‘3.1.2 Dakdoorvoeren en kanalen (…)

Op het hoofddak bevinden zich een aantal schoorstenen en ventilatiekanalen. De schoorstenen zijn in het metselwerk uitgevoerd en voorzien van een coating. Onder de coating heeft zich een grote hoeveelheid vocht opgehoopt. Het verfsysteem, het metsel- en het voegwerk worden daardoor aangetast. Er zijn diverse reparaties aan het voetlood van de schoorstenen zichtbaar. De reparatie plekken zijn ernstig gedegradeerd. Er is plaatselijk scheurvorming in het metselwerk van de schoorstenen zichtbaar. De algemene conditie van de schoorstenen is slecht.

(…)

3.2.2 Kozijnen, ramen en deuren (…)

In 2002 zijn de kozijnen in alle appartementen vervangen. (…) Tijdens de renovatie werden bij sommige appartementen nieuwe kozijnen in de oude bestaande kozijnen, nu stelkozijn, geplaatst. Ten tijden van de inspectie hebben wij veel houtrot aangetroffen bij de oude stelkozijnen. Het houtrot komt voornamelijk aan de kant van de balkongevel en de kopgevels. Op diverse plaatsen aan de balkongevel is de verflaag van de kozijnen sterk gedegradeerd.(…) De algemene conditie van de kozijnen aan de balkongevel is matig. De kozijnen van de bergingen zijn tijdens de renovatie niet vervangen en verkeren aan de balkonzijde in slechte conditie. (…)

(…)

3.4.7. Liftinstallatie (…)

(…) Wij hebben geen schade aan de lift geconstateerd. De kozijnen en deuren van de lift zijn in goede conditie. (…) De algemene conditie van de hijsbalken is goed.

(…)

Gelet op het bouwjaar is het conditieniveau redelijk. Het onderhoud voor de komende periode ligt voornamelijk bij het herstellen van de houten kozijnen en het aanbrengen van het nieuwe schilderwerk, het herstellen van de betonschade diktekanten van galerijen en noodtrappenhuizen evenals het herstellen van de vloerafwerking in de noodtrappenhuizen.

(…)

De meeste gemetselde schoorstenen verkeren in slechte conditie. Wij adviseren om de schoorstenen te herstellen.’

In het bijgevoegde 10 - Jarenplan heeft IPR de kosten voor het onderhoud aan het complex voor het jaar 2013 begroot op € 237.088,-. In deze begroting zijn onder meer de volgende onderhoudsposten opgenomen:

- vloeren, herstellen noodtrappenhuis en balkons: € 34.500,-;

- buitenwandopeningen, herstellen ondergrond buitenkozijn gelijktijdig met schilderwerk: € 7.375,-;

- trap- en hellingafwerkingen, traptegels noodtrappenhuis: € 4.538,-

- schilderwerk, groot schilderwerk puivulling hout dekkend balkonzijde: € 23.122,-

- schilderwerk, groot schilderwerk betonconstructie plafond (galerijen): € 30.854,-;

- warmteopwekking, aanbrengen van de aluminium kap rond de schoorstenen: € 46.494,-;

- lift, in totaal € 36.851,-.

i. In een op 21 februari 2013 gehouden vergadering van de VvE zijn onder meer het voorgenomen onderhoud van de lift en het onderhoud aan het noodtrappenhuis aan de orde gekomen. Vervolgens heeft [geïntimeerde sub 5] bij brief van 11 maart 2013 aan PVB geschreven dat zij van mening is dat het groot onderhoud, gelet op de bepalingen in het Convenant en de splitsingsakte, niet voor rekening van de VvE, maar voor rekening voor Rochdale moet komen. Rochdale heeft dat bij brief van 28 maart 2013 betwist. Wel heeft Rochdale toegezegd dat zij de kosten voor het herstel van het noodtrappenhuis (inclusief schilderwerk), die door Painting Holland zijn geoffreerd op een bedrag van € 36.587,83 (inclusief btw), voor haar rekening zal nemen.

j. Naar aanleiding van het onderhavige geschil heeft Rochdale aan bouwkundig inspectiebureau Growin’ (hierna: Growin) opdracht gegeven de staat van het complex te onderzoeken en te kijken of het complex voldoet aan artikel 6 van het Convenant. In haar onderzoeksrapport van 1 juni 2014 rapporteert Growin hieromtrent onder meer als volgt:

‘In het bouwkundige rapport wordt gesteld, dat de schoorstenen/ventilatiekanalen in een slechte staat verkeren. Wij hebben geconstateerd, dat het totale voegwerk van de schoorstenen/ventilatiekanalen weer aan vervanging toe is. Het metselwerk van de schoorstenen/ventilatiekanalen is in het verleden als eens geschilderd. Enkele van de schoorstenen/ventilatiekanalen zijn ook al eens gepleisterd. Het nu opgenomen bedrag is voor het bekleden van de schoorstenen/ventilatiekanalen, zonder hier herstel aan uit te voeren. Dit geeft naar onze mening aan, dat de schoorstenen/ventilatiekanalen niet slecht kunnen zijn, anders had men geadviseerd de schoorstenen/ventilatiekanalen te laten vernieuwen. Wij zijn van mening, dat wanneer de schoorstenen opnieuw worden gevoegd, deze makkelijk weer een jaar of 20 kunnen meegaan, zonder dat hier onderhoud aan hoeft te worden uitgevoerd. De opgenomen post van € 46.494,00 [kennelijk in de zojuist weergegeven begroting van IPR; hof] kan dan ook komen te vervangen [bedoeld zal zijn: vervallen; hof].

(…)

Wij hebben alleen kunnen vaststellen, dat de lift er goed uitziet en functioneert. De lift wordt door een daartoe bevoegde instantie jaarlijks gekeurd. Wij zijn dan ook van mening, dat dit keuringsrapport de leidraad moet zijn voor het periodieke onderhoud, dat noodzakelijk is, om het een en ander goed te laten functioneren.

(…)

Conclusie

De bouwkundige staat van de geschakelde flat is (met uitzondering van enkele houten onderdelen) redelijk goed.

(…)

Voor wat betreft de schoorstenen/ventilatiekanalen zijn wij van mening, dat het voegwerk ook in 2008 matig tot slecht is geweest.

Het voegwerk van vooral schoorstenen en ventilatiekanalen heeft veel meer te lijden dan bijvoorbeeld het voegwerk van de gevels en dient dan ook vaker te worden hersteld/vervangen. (…)

Voor wat betreft het aangetaste houtwerk dat in de flat aanwezig is, kan worden gesteld dat er voor 2008 al zeer veel kozijnen zijn vervangen. Op meerdere plaatsen zijn de nieuwe kozijnen in de oude kozijnen geplaatst. Het is echter niet zo, dat de kozijnen ten tijde van het aanbrengen van de nieuwe kozijnen verrot zijn geweest.(…) Op de begane grond van de bergingen komen enkele rotte kozijnen voor. Het houtwerk is hier door schimmel verteerd. Wij kunnen echter niet stellen, dat er zwaar aangetaste kozijnen/ramen 6 jaar geleden ook al verrot waren. De kans dat het houtwerk toen wel was aangetast, is wel aanwezig.

(…)

Kortom wij hebben op het voegwerk van de schoorstenen/ventilatiekanalen na, geen zaken waargenomen, waarvan kan worden gesteld, dat deze niet voldoen/voldeden aan de kwaliteitseisen van het destijds geldende convenant van Amsterdam.’

3 Beoordeling

4 Beslissing