Gerechtshof Amsterdam, 28-01-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:222, 200.129.415-01
Gerechtshof Amsterdam, 28-01-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:222, 200.129.415-01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 28 januari 2014
- Datum publicatie
- 6 februari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:222
- Zaaknummer
- 200.129.415-01
Inhoudsindicatie
Huur woonruimte. Verboden onderverhuur. Particuliere verhuurder vordert schadevergoeding in de vorm van winstafdracht. Bestaan van schade is voldoende aannemelijk geworden. Schade ten dele moeilijk concreet te berekenen of aan te tonen. Dat, in combinatie met de specifieke aard van het onrechtmatig handelen, maakt dat toepassing van artikel 6:104 BW in de rede ligt. Met (gestelde en nog te bewijzen) onderhoudskosten moet bij berekening van de winst rekening worden gehouden
Uitspraak
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.129.415/01
rolnummer rechtbank Amsterdam : 1368616 CV EXPL 12-23441
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 januari 2014
(bij vervroeging)
inzake
[appellant sub 1] en
[appellante sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. P. Obbeek te Delft,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1 Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] is bij dagvaarding van 6 mei 2013 onder aanvoering van 13 grieven (waarvan twee met nummer IV) in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 5 februari 2013, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden. Hij heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, met producties;
- akte;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing over de proceskosten.
[appellanten] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2 Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief I bestrijdt [appellanten] de vaststelling van de kantonrechter dat [O.] een medewerkster van [geïntimeerde] is. In werkelijkheid, aldus [appellanten], werkt zij in dienst van de door [geïntimeerde] ingeschakelde beheerder[R.] Makelaardij BV. [geïntimeerde] heeft dit niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan.
Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
i. Met ingang van 1 augustus 1995 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] een woning verhuurd aan de [adres] te[gemeente].
ii. Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken.
iii. [appellanten] hebben in 2005 een perceel grond in Amsterdam gekocht, waarop zij een huis hebben laten bouwen, dat zij hebben betrokken.
iv. [appellanten] heeft aan een aantal jonge vrouwen een kamer in het gehuurde verhuurd.
v. In een e-mail van 25 juni 2012 aan [O.] heeft [I.] geschreven dat de bewoners van het gehuurde niet wisten van illegale onderverhuur en dat zij,[I.], zelf daar sinds bijna twee jaar en drie maanden woont. Verder schrijft zij: We hebben altijd met 4 personen hier gewoond met ieder zijn eigen ruimte, gedeeld sanitair en keuken.
Mijn huurprijs begon met 440,- euro in de maand (tevens ook mijn borgprijs) en tegenwoordig is dat opgelopen tot 485,- euro. Met ingang van de volgende maand zou het 495,- euro worden.
[A.] woont hier sinds 26 december 2011 en betaalt maandelijks 470,- euro en per ingang van deze maand 480,- euro. (dat bedrag is deze maand nog niet overgemaakt)
[G.] vanaf 1 mei 2012 inwonend op de [adres] heeft naast haar borg van 470,- euro ook maandelijks de huur betaald van 470,- euro.
[V.] zou hier komen te wonen vanaf 1 juni 2012, maar na dit nieuws, ziet zij er vanaf. Echter heeft ze wel 1 maand borg 470,- euro en huur van de maand juni 470,- betaald.
vi. Blijkens de schriftelijke (onder)huurovereenkomst tussen [appellant sub 1] en [A.] is deze ingegaan op 26 december 2011 tegen een huur van € 470,= per maand, te betalen op de bankrekening van [appellant sub 1] zonder verdere vermelding.
vii. Per 1 augustus 2012 is de huurovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde] beëindigd.
vii. [geïntimeerde] heeft de bewoners gesommeerd uiterlijk per 1 oktober 2012 het gehuurde te verlaten.
3 Beoordeling
Bij dagvaarding van 9 juli 2012 heeft [geïntimeerde] [appellanten] in rechte betrokken en gevorderd dat hij uit hoofde van onrechtmatig genoten huurinkomsten over de periode 1 april 2010 tot en met 30 juni 2012 en 1 januari 2006 tot en met 31 december 2009 hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling van bedragen van respectievelijk € 17.052,= en € 14.400,= vermeerderd met wettelijke rente. Hij heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat ervan moet worden uitgegaan dat [appellanten] vanaf 1 januari 2006 steeds aan vier bewoners een kamer in het gehuurde heeft verhuurd. De winst over de vroegste periode is geschat, de winst over de latere periode is berekend aan de hand van de onder 2.2 sub v. genoemde verklaring van[I.], het onder 2.2 sub vi. genoemde huurcontract en de energierekeningen over de desbetreffende periode, waarvan de bedragen in mindering zijn gebracht op de winst. Ter comparitie heeft [geïntimeerde] voorts aangevoerd dat zijn schade erin is gelegen dat hij niet de aanmerkelijke huurverhoging heeft kunnen doorvoeren die hij had kunnen doorvoeren als het gehuurde eerder was leeg gekomen en daarnaast kosten heeft gemaakt doordat [O.] een deel van haar arbeidstijd gebruikt om onderzoek te doen naar illegale bewoning. [appellanten] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] bestreden.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en gehouden is de schade die [geïntimeerde] daardoor lijdt, te vergoeden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [geïntimeerde] aannemelijk gemaakt dat hij door de onderverhuur schade heeft geleden, omdat [O.], die in dienst is bij [geïntimeerde], in ieder geval een deel van haar tijd besteedt aan de bestrijding van illegale onderverhuur. Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat dergelijke schade alleen zou kunnen worden gevorderd door woningcorporaties. Dat [geïntimeerde] zelf nimmer tot kamerverhuur zou zijn overgegaan doet evenmin afbreuk aan de bevoegdheid de schade te begroten op de genoten winst of een deel daarvan, aldus steeds de kantonrechter. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat de door [geïntimeerde] genoemde energielasten niet zijn betwist en dus vast staan en dat [appellanten] niet heeft aangevoerd andere kosten te hebben gemaakt, zodat de totale kosten aldus vast staan.
De kantonrechter heeft op grond van de verklaring van [appellanten] zelf, de e-mail van[I.] en het overgelegde onderhuurcontract en ervan uitgaande dat ieder jaar per 1 juli een huurverhoging plaatsvond, het bewijsvermoeden geformuleerd dat de door [appellanten] ontvangen huur over de periode van (lees:) 1 april 2010 tot 1 juli 2010 vier maal € 454,= per maand bedroeg, over de periode van 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 vier maal € 460,= per maand en over de periode van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012 vier maal € 470,= per maand.
[appellanten] is toegelaten tot tegenbewijs tegen dit vermoeden. Daarnaast is [geïntimeerde] toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat [appellanten] over de periode van 1 januari 2006 tot 1 april 2010 het gehuurde heeft onderverhuurd en daaruit een netto voordeel van € 300,= per maand heeft genoten.
De grieven II en III zijn beide gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerde] aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden als gevolg van de verboden onderverhuur, erin gelegen dat [O.] een deel van haar werktijd besteedt aan de bestrijding van illegale onderverhuur. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Het argument dat een woningcorporatie schade lijdt door verboden onderverhuur in de vorm van het moeten in stand houden van een afdeling die zich met de bestrijding daarvan bezig houdt, doet bij een particuliere verhuurder ook opgeld. Ook een particuliere verhuurder heeft immers belang bij de bestrijding van verboden onderverhuur, al was het alleen maar omdat die dikwijls gepaard gaat met allerlei misstanden als overlast en strafbare feiten. Niet valt in te zien waarom bij een particuliere verhuurder, anders dan bij een woningcorporatie, de kosten van het in stand houden van zo’n speciale afdeling zouden moeten worden beschouwd als normale kosten die aan de uitvoering van de huurovereenkomst zijn verbonden. In het
onderhavige geval heeft de verhuurder niet zelf een dergelijke afdeling, maar heeft hij een beheerder ingeschakeld, die (ook) deze werkzaamheden voor hem verricht. Aangenomen moet worden dat in de beheervergoeding die [geïntimeerde] verschuldigd is de loonkosten van [O.] zijn verdisconteerd. Ook [geïntimeerde] draagt derhalve kosten die zijn veroorzaakt door (de noodzaak onderzoek te doen naar) verboden onderverhuur.
Met het door hem overgelegde e-mailbericht van [O.] heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat [O.] daadwerkelijk een deel van haar arbeidstijd aan onderzoek naar verboden onderverhuur besteedt. [appellanten] heeft deze verklaring onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat de onderzoekswerkzaamheden van [O.] niet zijn vermeld op de website van de beheerder doet niet af aan de geloofwaardigheid van haar verklaring. In het midden kan blijven of de onderverhuur in dit specifieke geval [O.] veel tijd heeft gekost, aangezien dat geen wijziging brengt in de omvang van de reeds bestaande schade, die immers is gelegen in het moeten hebben van een onderzoeksafdeling of -medewerker.
De grieven II en III zijn derhalve tevergeefs voorgedragen.
De grieven IV tot en met VI stellen aan de orde of in het onderhavige geval is voldaan aan de vereisten voor toepassing van artikel 6:104 BW, de schadevergoeding door winstafdracht. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Hiervoor heeft het hof al overwogen het aannemelijk te achten dat [geïntimeerde] schade heeft geleden in verband met de door [O.] verrichte werkzaamheden. Daarnaast heeft [geïntimeerde] nog twee andere vormen van schade gesteld: de hem ontnomen mogelijkheid de huur na vrijkomen van de woning op een eerder moment te verhogen en de kosten van ontruiming van het gehuurde.
Al in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] erop gewezen dat hij de huurprijs van de woning zou hebben kunnen verhogen als [appellanten] de woning niet zou hebben onderverhuurd, maar de huur zou hebben opgezegd. [appellanten] heeft op dit verweer niet gereageerd, ook niet in zijn laatste akte, waarin hij wel op andere onderdelen van de memorie van antwoord is ingegaan. Onweersproken is aldus gebleven dat, zoals [geïntimeerde] bij memorie van antwoord heeft toegelicht, de huurprijs van de woning bij de verhuur in 1995 nog niet was geliberaliseerd, maar later had kunnen worden geliberaliseerd. Voorts moet worden vastgesteld dat de woning zich bevindt in een gewild deel van de stad. Het hof acht op grond van een en ander aannemelijk dat [geïntimeerde] schade heeft geleden doordat de verboden onderverhuur [appellanten] in staat heeft gesteld de woning langdurig aan te houden naast zijn eigen koopwoning en zo aan [geïntimeerde] de mogelijkheid van een aanmerkelijke huurverhoging op een eerder moment is onthouden.
Daarnaast heeft [geïntimeerde] aangetoond dat hij kosten heeft gemaakt voor de ontruiming van het gehuurde. Hij heeft een afschrift overgelegd van een ontruimingsvonnis in kort geding gewezen tussen hem enerzijds en[I.] en de andere bewoners van het gehuurde anderzijds. Het hof acht, met [geïntimeerde], twijfelachtig of [geïntimeerde] in staat zal blijken de proceskostenveroordeling te verhalen, maar bovendien moet worden aangenomen dat de werkelijke kosten van dit kort geding hoger zijn geweest dan het in het vonnis toegewezen bedrag van € 893,17.
[geïntimeerde] heeft aangetoond dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden. Voorts is niet aannemelijk geworden dat de door hem gevorderde winst de door hem geleden schade aanmerkelijk te boven gaat. Van de drie hiervoor genoemde vormen van schade zijn in ieder geval de doorberekende (loon)kosten van [O.] en de misgelopen huurverhoging moeilijk concreet te berekenen of aan te tonen. Dat vormt al een argument om te kiezen voor toepassing van artikel 6:104 BW. Bovendien maakt de aard van het onrechtmatig handelen in kwestie (een huurder exploiteert een onroerende zaak op de wijze die alleen de eigenaar/verhuurder toekomt) dat begroting van de schade op het bedrag van de winst die als het ware in de verkeerde zak is terechtgekomen, naar het oordeel van het hof erg voor de hand ligt. Het hof leest in het door [appellanten] aangehaalde arrest van de Hoge Raad 18 juni 2010 (LJN BM0893) niet dat het instrument van de winstafdracht in het geval van een particuliere verhuurder niet zou kunnen worden gehanteerd. De grieven IV tot en met VI falen.
Met grief VII betoogt [appellanten] dat de kantonrechter bij de berekening van de genoten winst aan de kostenzijde ook rekening had behoren te houden met de door hem in de loop van de jaren gemaaktr kosten van loodgieterswerkzaamheden en groot en klein onderhoud. [geïntimeerde] bestrijdt dat omdat die kosten niet zijn aangetoond, [appellanten] [geïntimeerde] had kunnen vragen onderhoud te plegen en niet achteraf de kosten van ongevraagd gepleegd onderhoud bij hem in rekening kan brengen, terwijl bovendien moet worden aangenomen dat die kosten zijn veroorzaakt doordat [appellanten] het gehuurde heeft laten bewonen door meerdere steeds wisselende personen.
Bij deze wijze van schadeberekening moet worden bepaald welke nettowinst is behaald, dat wil zeggen na aftrek van de gemaakte kosten. Naast de betaalde huur en energielasten behoren ook eventueel gemaakte onderhoudskosten in mindering te worden gebracht. Het mag zo zijn dat [appellanten] [geïntimeerde] om onderhoud had kunnen vragen, maar dat heeft hij, naar hij stelt, niet gedaan en als dat juist is heeft het tot gevolg dat zijn nettowinst lager is geweest. Ook het argument dat de kosten zijn veroorzaakt door de bewoning door kamerbewoners gaat niet op, omdat ook de genoten winst met die wijze van bewoning samenhangt.
[appellanten] heeft in hoger beroep duidelijker dan in eerste aanleg gesteld de hiervoor genoemde kosten te hebben gemaakt. Bovendien heeft hij daarvan gespecificeerd bewijs aangeboden. Omdat de wetenschap welke werkzaamheden precies op welk moment tegen welke kosten in het gehuurde zijn verricht, volledig en uitsluitend bij [appellanten] ligt vloeit naar het oordeel van het hof uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voort dat op [appellanten] de bewijslast rust van zijn stelling dat hij in de door de kantonrechter in aanmerking genomen periode daadwerkelijk onderhoudskosten heeft gemaakt tot het door hem genoemde bedrag van € 2.500,=. Hij zal tot het bewijs daarvan worden toegelaten. In zoverre slaagt de grief.
De grieven VIII tot en met XI zijn gericht tegen het door de kantonrechter geformuleerde bewijsvermoeden ten aanzien van de ontvangsten uit onderhuur in de periode van 1 april 2010 tot 1 juli 2012 en de daaraan gekoppelde gelegenheid of opdracht tegenbewijs te leveren.
Het hof deelt het standpunt van de kantonrechter dat er geen reden is te twijfelen aan de juistheid van de mededeling van[I.] in haar e-mail van 25 juni 2012 dat zij altijd met drie anderen in het gehuurde heeft gewoond. Daaraan doet niet af dat zij wellicht tegen beter weten in schrijft dat zij en haar medebewoners niet hebben geweten van illegale onderverhuur. Dat [appellant sub 1] hoofdhuurder was blijkt al uit de tekst van de onderverhuurovereenkomst en het feit dat bij de overschrijving van de huur geen verdere vermeldingen mochten worden gedaan spreekt boekdelen. Het hof wijst in dit verband echter erop dat [appellanten] zelf in eerste aanleg heeft betoogd te goeder trouw te zijn geweest. De geveinsde onwetendheid van[I.] is dan ook niet heel opmerkelijk. Die geeft in ieder geval geen grond te twijfelen aan haar mededelingen, nu zij bij het spreken van onwaarheid over het aantal huurders of de betaalde huur geen kenbaar belang heeft.
De kantonrechter is uitgegaan van een hogere aanvangshuur van[I.] dan zij zelf in haar verklaring heeft genoemd, omdat [appellanten] dat hogere bedrag heeft genoemd, onder overlegging van een (niet ondertekende) huurovereenkomst waaruit dat hogere bedrag bleek. Het hof acht dit een begrijpelijke en juiste gang van zaken en verwerpt dit bezwaar van [appellanten]
[appellanten] voert aan dat[I.] in haar verklaring niet spreekt over vier huurders, maar over vier personen. Dat is juist, maar gelet op de mate van gedetailleerdheid van haar verklaring op het punt van de huurbetalingen, moet worden aangenomen dat [I.] wel zou hebben vermeld als een van haar voormalige medebewoners van huurbetaling was vrijgesteld. Aan haar verklaring kan dus wel degelijk het vermoeden worden ontleend dat het gehuurde vanaf 1 april 2010 steeds aan vier personen verhuurd is geweest.
In de toelichting op grief X heeft [appellanten] uiteengezet welk bedrag hij in de loop der tijd als huur heeft ontvangen. Het hof is opgevallen dat hij geen melding maakt van de bedragen die hij kennelijk heeft ontvangen als borg, waarmee eventuele niet betaalde huurtermijnen zullen zijn verrekend. Wat daarvan zij, bewijs van een en ander heeft [appellanten] nog niet overgelegd. Hij zal dat kunnen doen als de zaak naar de kantonrechter is terugverwezen. Hetgeen is aangevoerd geeft geen grond een andere bewijsopdracht te formuleren. Voor zover [appellanten] erover klaagt dat zijn bewijsaanbod ten onrechte zou zijn gepasseerd is zijn standpunt onbegrijpelijk, omdat de kantonrechter hem nu juist tot (tegen)bewijs heeft toegelaten. De grieven
VIII tot en met XI missen doel.
Grief XII, die handelt over de aan [geïntimeerde] gegeven bewijsopdracht, behoeft geen behandeling omdat [geïntimeerde] in hoger beroep te kennen heeft gegeven zijn vordering over de periode 1 januari 2006 tot 1 april 2010 niet te handhaven.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alleen grief VII succes heeft. Het vonnis zal worden aangevuld met een bewijsopdracht aan [appellanten] met betrekking tot de door hem gestelde onderhoudskosten. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet [appellanten]de kosten van het hoger beroep dragen.