Gerechtshof Amsterdam, 11-06-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1798, 200.112.892-01

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 11 juni 2013

Datum publicatie: 11 september 2013

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:1798

Zaaknummer: 200.112.892-01

Inhoudsindicatie

Woninghuur. Bouwkundige eenheid zoals bedoeld in art.7:220 lid 3 BW?

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.112.892/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 1255244 CV EXPL 11-17891

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2013

inzake

stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

APPELLANTE,

advocaat: mr. G.E.M Gijsberts te Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDEN],

destijds woonachtig te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat: mr.F.T. Panholzer te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] (enkelvoud) genoemd.

Eigen Haard is bij dagvaarding van 13 juli 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 13 april 2012, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en Eigen Haard als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde] zijn vorderingen zal ontzeggen en de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Eigen Haard heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

Na het overlijden van [geïntimeerde] op 26 januari 2013 hebben de erven [geïntimeerde] de procedure overgenomen.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 april 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, Eigen Haard aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat zij uitsluitend aan het hof ter beoordeling voorleggen of de door [geïntimeerde] gehuurde woning een bouwkundige eenheid vormt met de tot hetzelfde project in die straat behorende andere woningen van Eigen Haard.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, hierna aangevuld met andere feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.

3.1.1

Eigen Haard heeft aan [geïntimeerde] verhuurd de woning [adres]. De naastgelegen panden 51 en 55 zijn geen eigendom van Eigen Haard.

3.1.2

Volgens een nieuwsbrief van Eigen Haard van april 2011 wil Eigen Haard verschillende woningen in de Oosterparkbuurt ingrijpend renoveren, waartoe zij in maart 2011 voor fase 1 en 2 draagvlakmetingen heeft gehouden in zeven projecten. Daartoe behoort project 6, bestaande uit [adres] 53, 260 t/m 266 en 332 t/m 338, zijnde drie panden met in totaal elf woningen en een kantoorruimte. Een van die elf woningen is [adres].

3.1.3

Volgens het “renovatieboekje” zijn de daarin genoemde maatregelen en aanpassingen aan de in totaal 150 te renoveren woningen technisch noodzakelijk en vanwege hun onderlinge samenhang niet apart uitvoerbaar. Het gaat om cascowerkzaamheden, waaronder funderingsherstel en werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning, en verbeteringswerkzaamheden waaronder de aanleg van een cv- installatie.

3.1.4

Bij brief van 6 april 2011 heeft Eigen Haard aan [geïntimeerde] meegedeeld dat bij een draagvlakmeting “in uw meetproject” is gebleken dat onder de bewoners voldoende draagvlak – 78% van de huurders is voor, 22% is tegen – bestaat voor de renovatie en dat zij van mening is hem een redelijk voorstel te hebben gedaan.

3.1.5

Na het overlijden van [geïntimeerde] op 26 januari 2013 is de huurovereenkomst tussen partijen per 31 maart 2013 geëindigd.

3.2

Voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat de woning [adres] 53hs te Amsterdam geen bouwkundige eenheid vormt met de woningen [adres] 260 t/m 266 en 332 t/m 338, zodat [geïntimeerde] niet is gebonden aan de door Eigen Haard gehouden draagvlakmeting in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis deze vordering toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt Eigen Haard op.

3.3

Met haar grieven 1 en (deels) 2, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, maakt Eigen Haard bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter dat hoewel het begrip bouwkundige eenheid niet is gedefinieerd daarvan in dit geval gezien de – zeer –verspreide ligging van de panden niet kan worden gesproken en evenmin aan Eigen Haard als verhuurder de bevoegdheid toekomt om zelf te bepalen welke panden een bouwkundige eenheid vormen.

3.3.1

Ter toelichting voert Eigen Haard aan dat het begrip bouwkundige eenheid in artikel 7:220 lid 3 BW niet eng moet worden geïnterpreteerd en derhalve niet, zoals de kantonrechter heeft overwogen, slechts de ligging bepalend is voor de kwalificatie van bouwkundige eenheid. Ook andere factoren c.q. criteria, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, zijn volgens Eigen Haard bepalend of kunnen bepalend zijn om vast te stellen of van een bouwkundige eenheid kan worden gesproken: één woongebouw c.q. complex; meerdere (blokken van) woningen in een straat, buurt of wijk; het type woning; de aard van de werkzaamheden; de technische en/of doelmatige noodzaak en/of het financiële belang om de renovatie in één keer uit te voeren; (blokken van) woningen gebouwd onder één bouwvergunning; (blokken van) woningen die in administratief opzicht een eenheid vormen. Voorts is, aldus Eigen Haard, artikel 7:220 lid 3 BW van regelend recht zodat het haar vrij staat om van deze wetsbepaling contractueel af te wijken en aan het begrip bouwkundige eenheid een eigen invulling te geven. In haar visie ligt het primaat bij de verhuurder om te bepalen welke woningen c.q. panden een bouwkundige eenheid vormen.

3.3.2

Het hof stelt voorop dat, hoewel partijen ter zitting hebben uitgesproken belang te hechten aan een principiële uitspraak over het begrip bouwkundige eenheid, ter beoordeling voorligt of in dit geval de door Eigen Haard als project 6 aangemerkte elf woningen, waaronder de woning van [geïntimeerde], zijn aan te merken als een bouwkundige eenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Gelet op het bepaalde in voornoemd artikel (“Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.”) overweegt het hof als volgt.

3.3.3

Tussen partijen is niet in geschil dat de tot project 6 behorende woningen niet zijn gebouwd onder één bouwvergunning. Evenmin is gesteld of gebleken dat deze woningen in administratief opzicht een eenheid vormen. Deze door Eigen Haard aangedragen factoren c.q. criteria, wat daarvan verder ook zij, kunnen derhalve buiten beschouwing blijven.

3.3.4

De elf woningen die tezamen project 6 vormen, zijn (weliswaar) alle gelegen in de [adres] doch niet aan dezelfde kant van deze straat en evenmin in hetzelfde bouwblok. Anders dan het pand [adres] 53 liggen de twee panden met huisnummers 260 t/m 266 en 332 t/m 338 voorbij het kruispunt met de Camperstraat en aan de andere zijde van de straat. Het hof acht dit, met de kantonrechter, van wezenlijk belang. Gelet op deze verspreide ligging kan niet worden gesproken van een bouwkundige eenheid.

3.3.5

De overige door eigen Haard genoemde factoren/criteria kunnen er niet toe leiden dat de woning van [geïntimeerde] wordt aangemerkt als bouwkundige eenheid met de beide andere in het project ondergebrachte panden. Voor de door Eigen Haard bepleite uitleg dat meerdere (blokken van) woningen in een straat, buurt of wijk in het kader van een renovatie (reeds) een bouwkundige eenheid vormen en dat deze uitleg in dit geval zou moeten worden gevolgd, bestaan naar ’s hofs oordeel onvoldoende aanknopingspunten.

Daaraan doet niet af dat de elf woningen deel uitmaken van het totale renovatieproject van 150 woningen, gelegen in drie achtereengelegen straten in de Oosterparkbuurt, nu voor de draagvlakmeting niet is uitgegaan van deze 150 woningen tezamen maar is gekozen voor opdeling in zeven aparte projecten, met per project een door de Woonbond uit te voeren draagvlakmeting.

3.3.6

Het hof kan zich niet verenigen met de stelling van Eigen Haard dat het haar vrij staat aan het begrip bouwkundige eenheid een eigen invulling te geven en dat bij haar als verhuurder het primaat ligt om te bepalen welke woningen c.q. panden een bouwkundige eenheid vormen. Eigen Haard is als verhuurder gebonden aan het bepaalde in artikel 7:220 lid 3 BW.

3.4

De conclusie is dat bovengenoemde grieven falen. Gelet op hetgeen partijen ter zitting zijn overeengekomen, behoeven de overige grieven en stellingen geen bespreking meer. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Eigen Haard zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het door Eigen Haard gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.